Im heutigen Artikel werden wir die Bedeutung von zwei separaten Dokumenten erörtern, die für Vermieter von Wohnimmobilien erforderlich sind.
Bescheinigungen über die Belegung
Das erste Dokument ist das Belegungszertifikat. Die große Mehrheit der Gemeinden im US-Bundesstaat New Jersey verlangt, dass der Vermieter bei jedem Einzug eines neuen Mieters ein neues Belegungszertifikat erhält. Die mit dem Antrag auf ein Belegungszertifikat einhergehenden Inspektionen variieren je nach Gemeinde. In allen Städten werden die Rauchmelder geprüft, und falls es Gas gibt, wird auch der Kohlenmonoxiddetektor überprüft. Einige Städte werden auch viel gründlichere Untersuchungen durchführen, um die Wohnqualität in der ganzen Stadt zu verbessern. Es sei darauf hingewiesen, dass es nicht mehr zulässig ist, dass eine Gemeinde ein neues Belegungsnachweiszertifikat verlangt, wenn sich eine Familie auf natürliche Weise ausdehnt (z. B. die Geburt eines neuen Kindes).
Während die meisten Vermieter mit den Geldbußen, die die Stadtverwaltung wegen Nichterlangung eines Belegungsnachweises auferlegt, vage bekannt sind, sind nur wenige mit den weitaus schwerwiegenderen Folgen vertraut, die sich aus einem solchen Versagen ergeben können. Sind Belegungsbelege erforderlich, stellt ein Haus, das ohne Belegungsbeleg gemietet wird, einen rechtswidrigen Vertrag dar. In der Angelegenheit von Khoudary gegen Salem Board of Social Services, 260 N.J.S. 79 (App. Div. 1992) stellte der Gerichtshof fest, dass ein Vermieter, der ohne Belegungsurkunde mietet, nicht befugt ist, eine Mietklage zu erheben.
Im Wesentlichen sagte das Gericht in Khoudary, dass es dem Vermieter nicht helfen würde, einen illegalen Vertrag durchzusetzen. Für den Fall, dass der Mieter die Räumlichkeiten wegen Mietzahlungen entweder für frühere Monate oder für Monate, die unter dem nicht abgelaufenen Mietvertrag fällig werden könnten, aufgibt, kann der Vermieter keine Klage auf Einziehung der Mieten einreichen und darüber hinaus keine Sicherheiten des Mieters leisten hinterlegen Sie diese Mieten. Der Vermieter kann weiterhin eine Klage einreichen oder die Sicherheit für Folgeschäden, wie etwa die Zerstörung der Wohnung, einbehalten. Es bleibt unsicher, ob ein Gericht einem Mieter erlauben sollte, eine Klage auf Rückerstattung aller zuvor aufgrund des rechtswidrigen Vertrags gezahlten Mieten zu erheben. Die meisten Gerichte werden jedoch vorschreiben, dass der Mieter für den Quantum Meruit-Vorteil der Nutzung der Wohnung zahlen sollte.
Fast ein Jahrzehnt lang interpretierte das Gericht die Entscheidung in Khoudary dahingehend, dass das Versäumnis, ein Belegungszertifikat zu erhalten, ein Hindernis für die Räumung war. Dieses Problem wurde jedoch seither geklärt. In der Rechtssache McQueen v. Brown und Cook, 342 NJS 120 (App. Div. 2001), entschied das Gericht, dass der Vermieter, obwohl er keinen Beleg für die Belegung des Mietvertrags erlangte, den Vertrag rechtswidrig machte. Im Wesentlichen stellt die Entscheidung des Gerichtshofs fest, dass ein Mieter nicht in der Lage sein sollte, von dem rechtswidrigen Vertrag zu profitieren, und es ist außerdem klar, dass ein Verstoß des Mieters in der illegalen Vermietung gegen die öffentliche Ordnung verstößt.
Vermieter-Registrierungs-Erklärung
Das Nichterhalten eines Belegungsnachweises ist zwar kein Hindernis für die Räumung, aber das Nichterhalten einer Vermieterregistrierungserklärung (a / k / a Landlord Identity Statement) verhindert eine Räumung. Alle nicht vom Eigentümer bewohnten Wohngebäude im Bundesstaat New Jersey müssen als Vermietungen angemeldet werden. Im Gegensatz zu den Belegungsbelegen erfordert die Anmeldebescheinigung keine Überprüfung und muss bei Ankunft neuer Mieter nicht wiederholt werden. In den meisten Fällen ist eine einzige Registrierungserklärung auf Dauer gültig.
Falls es sich bei der Miete um ein oder zwei Familienwohnungen handelt, kann die Anmeldung beim Verwaltungsangestellten der Gemeinde eingereicht werden. In einigen Fällen erhebt die Gemeinde eine geringe Gebühr für die Registrierung der Immobilie und eine zusätzliche Gebühr für die Verlängerung. Falls das Grundstück aus drei oder mehr Wohngebäuden besteht, muss es bei der Abteilung für Gemeinschaftsangelegenheiten von New Jersey registriert werden. In der Erklärung zur Anmeldung des Vermieters sollten die Namen der Eigentümer und ihre Notrufnummern angegeben werden.
Die Nichteinhaltung der Registrierungspflicht kann für Vermieter schwerwiegende Folgen haben. Vor allem N.J.S.A. 46: 8-33 heißt es: "Es kann kein Urteil über den Besitz ergangen werden, bis die Einhaltung erfolgt ist [with the Act]… "Während das Statut aussagt, dass das Gericht den Fall fortsetzen kann (bis zu 90 Tage), bis die Nichteinhaltung korrigiert wird, werden einige Vermieter möglicherweise überrascht. Einige Landwirte in New Jersey verlangen sogar, dass der Vermieter produziert Nachweis der Registrierung zum Zeitpunkt der Mietverhandlung.
Eine weitere Folge des Ausbleibens einer Registrierungserklärung ist die Verhängung von Geldbußen. Diese Firma wurde beauftragt, mehrere Vermieter zu vertreten, die keine Registrierungserklärungen erhalten haben. Da ein Belegungsausweis nicht erlangt werden kann, können die Bußgelder für die Nichterfassung der Registrierung recht hoch sein, und die Städte werden in der Regel für jede einzelne Wohnung innerhalb des Gebäudes eine separate Strafe verhängen.
Zusammenfassend ist es am besten sicherzustellen, dass Sie vor der Anmietung Ihrer Immobilie sowohl eine Bescheinigung über die Belegung als auch eine Erklärung zur Registrierung des Vermieters erhalten. Sollten Sie vergessen haben, eines dieser beiden Dokumente einzureichen, werden Sie möglicherweise von der Gemeinde und in einer Zivilklage mit Ihren Mietern mit erheblichen Strafen belegt.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Michael Mirne