Ein Schuldscheindarlehen ohne Verständnis ist teuer

Die Geschichte

Namen und Orte wurden aus Datenschutzgründen geändert. Die Witwe Paula Raymond war 84 Jahre alt und spürte die Auswirkungen des Alterns. Sie hatte nach dem Tod ihres Mannes im Jahr 2009 allein gelebt. Sie lebte in demselben 60 Jahre alten Haus, das sie vor 55 Jahren, 1954, gekauft hatten. Das Haus war seit dem Kauf nicht renoviert worden, war renovierungsbedürftig, und war jetzt zu groß für sie. Sie beschloss, es ihrem einzigen Enkel Jack zu schenken, der 22 Jahre alt war. Paula, die sparsam war, kaufte im Schreibwarenladen ein Formular für die Kündigungserklärung, füllte die Felder aus und überreichte es Jack. Er brachte es zum Gerichtsgebäude und ließ es aufzeichnen.

Kurz darauf, 2009, zog Paula in eine Einrichtung für betreutes Wohnen. Jack beschloss, das Haus zu modernisieren und dann zu verkaufen. Er erhielt Bauangebote von drei namhaften Bauunternehmen und akzeptierte ein Angebot von 75.000 US-Dollar. Jacks Vater, Robert, stimmte zu, Jack 75.000 Dollar zu leihen, was durch einen Schuldschein belegt wurde, der durch eine Hypothek auf dem Grundstück gesichert war. Robert erklärte sich bereit, Finanzpartner des Projekts zu werden. Ihr Plan war, einen erstklassigen Modernisierungsjob zu machen und gewinnbringend zu verkaufen. Das war im Frühjahr 2010.

Jack ging ins Internet und lud ein leeres Schuldscheinformular und ein Hypothekenformular herunter, füllte sie aus, führte sie aus, gab Robert den ausgeführten Schuldschein und notierte die Hypothek. Vier Monate später war die Modernisierung abgeschlossen und die Immobilie wurde für 450.000 US-Dollar von einem lokalen Makler zum Verkauf angeboten. Nach 60 Tagen auf dem Markt wurde es zum vollen Listenpreis unter Vertrag genommen. Der Makler arrangierte den Abschluss mit einer lokalen Rechtsschutzversicherungsgesellschaft. Eine Titelversicherungszusage wurde bestellt.

Titelprobleme werden entdeckt

Als Paula und ihr Mann 1954 die Immobilie erwarben, schlossen sie die Transaktion mit dem Verkäufer selbst ab; in der Gemeinde gab es keine Rechtsschutzversicherungen. 56 Jahre lang waren keine aktualisierten Titelinformationen über das Grundstück eingeholt worden. Das 2010 bestellte Title Commitment zeigte zahlreiche Titelprobleme. Jack, Robert und der Makler wurden mit den folgenden Problemen konfrontiert, die in der Titelzusage von 2010 aufgeführt sind:

1. Die Eigentumsurkunde an Paula und ihren Mann wurde nicht notariell beglaubigt.

2. Als Paula und ihr Mann kauften, gab es eine unveröffentlichte Hypothek, die von den Verkäufern geschuldet wurde.

3. Als Paula und ihr Mann kauften, gab es ein unveröffentlichtes Pfandrecht der Verkäufer.

4. Eine neue Untersuchung ergab, dass die kurvenreiche Auffahrt von der Hauptstraße zum Haus auf einem benachbarten Grundstück eingriff.

5. Eine neue Untersuchung ergab, dass der Lagerschuppen auf der Rückseite des Grundstücks und der hintere Zaun des Grundstücks auf ein anderes benachbartes Grundstück eingriffen.

Titelprobleme werden behoben

Der Anwalt des Käufers überprüfte die Titelzusage; er riet seinen Kunden, eine Ausweichklausel im Kaufvertrag auszuüben und den Vertrag zu kündigen. Jetzt besaßen Jack und Robert ein neu umgebautes, leerstehendes Haus im Wert von 450.000 US-Dollar; es hatte einen Schuldschein und eine Hypothek in Höhe von 75.000 USD; es konnte nicht verkauft werden, bis fünf komplexe Titelprobleme gelöst waren. Neben den Titelproblemen waren der allgemeine Immobilienmarkt und die lokalen Immobilienwerte rückläufig.

Um die fünf Titelprobleme zu lösen, war es erforderlich, einen lokalen Anwalt zu engagieren, der mit mehreren anderen Anwälten verhandeln musste, die die anderen angrenzenden Grundstückseigentümer vertraten, um die Eingriffsprobleme zu lösen. Er musste auch eine Quiet Title Action durchführen, um die durch die nicht freigegebenen Pfandrechte verursachten Mängel zu beseitigen.

Es dauerte achtzehn Monate und 24.000 US-Dollar an Anwaltskosten und -kosten, um die fünf Titelprobleme zu lösen. Anfang 2013 wurde das Objekt erneut zum Verkauf angeboten. Sein Marktwert war in der Zeit, in der er nicht auf dem Markt war, um 15 % gesunken: von 450.000 USD auf 382.500 USD – ein Rückgang von 67.500 USD. Während der achtzehn Monate stand das Anwesen leer, die Steuern, Versicherungen, Rasenpflege sowie Heiz- und Lichtkosten beliefen sich auf 2.600 Dollar. Als die Immobilie schließlich unter Vertrag genommen wurde, konnte sich der Käufer nicht für einen Bankkredit qualifizieren. Jack und Robert beschlossen, dem Käufer eine Verkäuferfinanzierung zur Verfügung zu stellen. Sie trugen das Darlehen fünf Jahre lang zu 5,0 % Zinsen.

Die Gesamtkosten der falsch gehandhabten Titelausgaben waren ein Rückgang des Verkaufserlöses um 94.100 USD und der Erhalt von Bargeld aus dem Verkauf für fünf Jahre.

Fazit

Ehrliche, gut gemeinte Personen, die bei technischen Rechtsangelegenheiten vernünftige Verfahren anwenden, können unbeabsichtigt Werte zerstören. Nicht zu wissen, was man nicht weiß, führt zu einer kostspieligen Lernerfahrung.

Immobilienmakler Heidelberg

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Source by Lawrence Tepper