Ist es nicht großartig, dass es heute so viele Möglichkeiten gibt, Finanzmittel für Immobilieninvestitionsprojekte zu erhalten? Das ist wichtig, da Verkäufer für ihre Häuser bezahlt werden wollen, wenn sie sie verkaufen … Richtig? Nur weil es scheinbar unendlich viele Quellen für Fonds gibt, heißt das nicht, dass diese Fonds leicht zu bekommen sind … oder wenn man sie bekommen kann … sie sind leicht zu leisten. Der Kreditnehmer muss in vielen Fällen "durch die Reifen springen", um die benötigten Mittel zu erhalten. Kreditgenehmigung, Gutachten, LTV / ARV … und selbst dann bekommen sie es normalerweise nicht. Alles was sie brauchen ist "Haut im Spiel".
Gute Schulden gegen schlechte Schulden
Die meisten Immobilieninvestoren kennen den Ausdruck "Gute Schulden gegen schlechte Schulden". Das Problem ist, dass die meisten den Unterschied nicht vollständig verstehen. Meine Tochter kannte den Unterschied, als sie 8 Jahre alt war. Ich erinnere mich, als wir zum Mittagessen gingen und sie mich von "Plusses and Minuses" zu Story-Problemen aufforderte. Um sie "früh im Leben auszubilden", gab ich ihr Probleme mit der Geschichte. Sie würde versehentlich Erfahren Sie alles von Ausgaben bis zu Gewinnen … einschließlich der Unterschiede zwischen gute und schlechte Schulden. Ihr Verständnis war so gründlich, dass sie die Definition rezitieren und, was noch wichtiger ist, erklären konnte, wenn sie darum gebeten wurde.
Leider wird uns heute in der Schule nichts davon beigebracht. Wir lernen, wie man Geld ausgibt, anstatt wie man ein Investor / Unternehmer ist. Mit anderen Worten, wir lernen nie, wie "Geld funktioniert", aber wir lernen mit Sicherheit, wie man "für Geld arbeitet". Den Unterschied zwischen guten und schlechten Schulden zu kennen, ist keine Gehirnoperation, aber die negativen Auswirkungen von Ignoranz können enorm sein. Der Unterschied ist sehr einfach. Bad Debt kostet Geld, Good Debt macht Geld. Ja, so einfach ist das.
Was die Banken wissen, wissen wir nicht
Die Banken sind sich des Unterschieds bewusst. Schauen Sie sich nur den Unterschied zwischen dem an, was sie "für Sie bezahlen" (und ich verwende das Wort "zahlen" sehr locker) für Ihre Einzahlungen und dem, was sie Ihnen "in Rechnung stellen", wenn Sie "verkaufen". Verstehen Sie, dass das Geschäft von Banken darin besteht, Kredite zu verkaufen. Sie kennen und verstehen auch das Sprichwort "Besitze nichts, aber kontrolliere alles". Sie leben davon. Was Spaß macht, ist, dass der Immobilieninvestor mit der Verwendung von nicht verpfändbaren Schulden das Gleiche tun kann. Sie können fast ihre eigene Bank werden.
Bad Debt kostet Sie Geld, da das Nettoergebnis darin besteht, dass Sie am Ende weniger haben, als Sie begonnen haben. Gute Schulden bringen Ihnen Geld, da das Nettoergebnis ist, dass Sie am Ende mehr haben, als Sie begonnen haben. Im Geschäftsleben vergleichen Sie Gewinn und Aufwand. In unserem persönlichen Leben vergleichen wir das Einkommen mit "Einkommensersatz" … manchmal auch als Kreditkarten bezeichnet.
Die offensichtlichen Beispiele für gute Schulden wären SF-Mieten, Mehrfamilienmieten, Gewerbeimmobilien und andere nennenswerte Cashflow-Vermögenswerte. Beispiele für uneinbringliche Forderungen wären die zuvor erwähnten Kreditkarten, Boote, Wohnmobile usw. Das Eigenkapital in unserem eigenen Haus ist keine Investition. Es macht uns kein Geld, es kostet uns Geld, es zu bauen. Wenn wir es nun in Form eines Kredits nutzen, wird es zu einer Verschuldung … Welche Art von Verschuldung hängt davon ab, wofür sie verwendet wird. Beachten Sie, dass ich nicht sage, wir sollten alle unsere Häuser refinanzieren, das Eigenkapital auszahlen und investieren. Wenn Sie sich dazu entschließen, haben Sie meinen Segen nicht. Sie gefährden Ihr Zuhause. Nicht klug. Zumal es so viele andere sicherere Möglichkeiten gibt, Mittel zum Investieren zu bekommen.
Die Kraft des Compoundierens … Vervielfältigung von Steroiden
Banken verstehen das alles. Sie nutzen Ihre Vermögenswerte / Einlagen für Kredite / Schulden. Das ist, Kredit von ihnen und Schulden an Sie. Sie besitzen nichts und können in der Tat Kredite nutzen, um Ihnen tatsächlich "virtuelles Geld" zu verkaufen, das um ein Vielfaches den "Nennwert" Ihres Vermögenswerts bei ihnen hinterlegt. Dieses Thema ist für eine andere Zeit. Verstehen Sie für diese Diskussion, dass die Bank die Macht der Vervielfältigung ausnutzt. Tatsächlich nutzen sie das, was Albert Einstein als "größte Erfindung des 20. Jahrhunderts" bezeichnet hat … Zinseszins. Er ging noch weiter und stellte fest, dass diejenigen, die es verstanden haben (Banken), von denen leben, die es nicht verstehen (der Rest von uns).
Sie wollen ein sehr starkes Beispiel? Beginnen Sie mit einem Penny… nur 1 Cent. Dann verdoppeln Sie es für die nächsten 30 Tage. Tag 1 wäre also 2 Cent, Tag 3 wäre 4 Cent, Tag 4 wäre 8 Cent und so weiter. Mach es auf Papier. Es wird einen viel größeren Einfluss auf Sie haben. Was ist die Antwort? Versuch es. Sie werden begeistert sein. Was Sie sehen werden, ist ein Beispiel dafür Compoundierung vom Feinsten.
Wie machen wir als Immobilieninvestoren dasselbe? Können wir das Gleiche tun? Die Antwort auf die zweite Frage ist klar Ja! Die Antwort auf die erste Frage lautet, Sie haben es erraten, unter Verwendung von nicht verpfändbaren Schulden.
Die Macht der nicht verpfändbaren Schulden … Compounding auf Steroiden
Wie fragst du? Einfach. Denken Sie zunächst daran, dass die typische Finanzierung von Immobilieninvestitionen verpfändbare Schulden sind. Es gibt ein Pfandrecht an dem Vermögenswert … der Immobilie, die wir kaufen. Wenn wir nicht verpfändbare Schulden verwenden, besteht kein Pfandrecht an der Immobilie. In der Tat gibt es überhaupt keine Bindung an die Immobilie. Dies ist kritisch. Das macht diese Arbeit. Das macht uns zu unserer eigenen Bank. Wie?
Was ist das erste, was beim Schließen passiert, nachdem der Berg der Papiere unterschrieben ist? Die Antwort ist, der ursprüngliche Kreditgeber des Verkäufers wird ausgezahlt. Mit anderen Worten, die Pfandrecht wird ausgezahlt. Der Verkäufer sieht nicht einmal das Geld. Möchten Sie es nicht zumindest beim Verkauf anfassen … auch nur für eine Minute? Wie wäre es mit mehr? Wie wäre es in der Lage zu sein Wiederverwendung es immer und immer wieder? Ja, du kannst. Diese Antwort war für alle, die dies lesen und sagen: "Weiß, dass du nicht kannst". Hier ist warum … und wie.
Schauen wir uns eine typische Immobilienfinanzierung an. Zunächst wird ein Darlehen aufgenommen und wir kaufen und sanieren die Immobilie. Wir drehen das Haus um und machen beim Verkauf zwei Dinge: 1) Wir zahlen die ursprüngliche Finanzierung (Pfandrecht) zurück; 2) Wir machen einen Gewinn (hoffentlich). Um vorwärts zu kommen, müssen wir jetzt neue Finanzmittel erhalten und uns erneut mit den "App-Drillingen" befassen. Sie wissen, neue Anwendung, Bewertung und Genehmigung. Alles teuer, zeitaufwändig und ohne Garantie.
Wenn dies eine Form von nicht verpfändbaren Schulden wäre, müssten wir das geliehene Geld nicht zurückzahlen … zumindest nicht sofort. Dies bedeutet auch, dass wir nicht nur mit unserem Gewinn weggehen, sondern mit weggehen der gesamte Erlös aus dem Verkauf. Verkaufen Sie ein Haus für 75.000 US-Dollar mit einer Pfandschuld von 50.000 US-Dollar, und wir gehen mit nur 25.000 US-Dollar davon … dem Gewinn. Verkaufen Sie dasselbe Haus mit nicht verpfändbaren Schulden, und wir gehen mit den gesamten 75.000 US-Dollar weg … abzüglich der Abschlusskosten. Was würdest du lieber tun?
Aus "Forderungsausfällen" "Gute Schulden" machen
OK, bevor ich weiter gehe, muss ich allen Lesern antworten, die sagen "Ich muss die Schulden noch zurückzahlen". Tatsächlich stehen monatliche Zahlungen an, die aufgrund der Art der Bedingungen für die meisten NLD normalerweise sehr hoch sind. Also, was ich tue, ist, dass ich a finanziere Barreserve als Teil der NLD. Das Barreserve ist Ihr stiller Partner, dessen einzige Aufgabe darin besteht, die monatlichen Zahlungen zu leisten, bis Sie Ihr System so entwickeln können, dass es autark und autark wird. Kombinieren Sie die Gewinne aus den ersten paar Flips und kaufen / rehabilitieren Sie ein zweites "Flip House", damit Sie diese Mittel auch immer wieder verwenden, da es für dieses zweite Haus überhaupt keine Schulden geben würde … Sie kauften, wenn für alles Geld. Die Idee ist, das Prinzip NIEMALS für etwas anderes als die Kosten des nächsten Flip House anzuwenden. Nach diesem zweiten Flip arbeiten Sie jetzt mit zwei "Flip Houses"
Drehen Sie diese beiden Häuser um, kombinieren Sie die beiden Gewinne und kaufen / rehabilitieren Sie ein drittes Flip House. Auch hier werden Sie die Kosten für alle drei Häuser wiederverwenden, um die nächsten 3 Flip Houses in der Reihe zu kaufen / zu rehabilitieren. Sie haben jetzt drei Zeilen Flip Houses. Egal wie oft du Versuchen um das Prinzip auszugeben … sie geben es dir immer wieder zurück. Hier beginnt der wahre Spaß.
Während Sie Ihr System entwickelt haben, schwindet Ihre Barreserve auf nichts. Es ist also an der Zeit, dass Sie es zurückerstatten, denken Sie nicht, und sich mehr Zeit "kaufen". Denken Sie daran, dass diese Zahlungen, die Sie aus der Barreserve leisten, tatsächlich die Schulden abbezahlen … oder nicht funktionieren. Wenn Sie also berechnen, wie viel in die Barreserve investiert werden soll, denken Sie daran. Nun zum wahren Spaß.
Wie gesagt, die Barreserve ist "nicht mehr", also erstatten Sie sie … mit einem der Gewinne aus einem der drei Flip-Houses. Was machen Sie mit den beiden anderen Gewinnen? Kaufen / Reha ein "Hold House" für den Cashflow … mit allem Bargeld. Dann drehen Sie einfach die drei Flip Houses immer wieder um, verwenden Sie die "nur Gewinne", um mehr "Cash Flow" -Häuser mit allem Bargeld zu kaufen, und erstatten Sie gelegentlich die Barreserve, bis die Schulden beglichen sind … und Sie sind völlig schuldenfrei.
Die Geschichte vom Band … Einstein war ein ziemlich kluger Kerl
Frage 1: Wie oft haben wir für diese Mittel bezahlt?
Antworten: Einmal… Wir haben es einfach nicht auf einmal zurückgezahlt, wie wir es hätten, wenn es sich um eine Pfandschuld handelte.
Frage 2: Für wie viele Häuser können wir diese Mittel verwenden (denken Sie daran, wir werden sie nur einmal bezahlen)?
Antwort: Ich weiß es nicht. Ich werde Sie wissen lassen, wenn ich aufhöre, sie wiederzuverwenden.
Wir sind gerade unsere eigene Bank geworden. Wir nutzen jetzt unser eigenes Geld für uns selbst, ohne zusätzliche Kosten. Jedes Mal, wenn wir diese Mittel ohne Aufpreis wiederverwenden, sinken die Kosten für die Schulden pro Haus. Das heißt, wir haben auch gerade die anfänglichen Kosten für diese Art der Finanzierung gemacht unbedeutend.
Einstein hatte recht. Compoundieren ist eine schöne Sache. In Kombination mit nicht verpfändbaren Schulden kann dies für Immobilieninvestoren eine "Goldmine" sein.
Immobilienmakler Heidelberg Makler HeidelbergSource by Joe Villeneuve