Vertraue deinem Grundstücksmakler nicht: Häufige Bewertungsfehler

OK OK … Ich möchte deinem Grundstücksmakler oder anderen Beratern nicht wirklich vertrauen, es sei denn, sie geben dir einen schlechten Rat, wie die drei Fehler, die in diesem Artikel beschrieben werden. .. Viele Immobilienmakler verstehen es, Immobilien zu bewerten und können ein großer Vorteil sein (besonders diejenigen, die sich auf Immobilieninvestoren konzentrieren), aber die unglückliche Wahrheit ist, dass viele Investoren und Agenten diese üblichen Fehler machen:

· Mehrwert zu einem Objekt für ein Schlafzimmer

· Falsches Anpassen an Quadratmeter

· Vergleiche nicht ähnliche Häuser ohne Anpassung

Wert für eine Unterkunft zu einem Schlafzimmer hinzufügen

Das ist bei weitem der häufigste Fehler, den ich sehe. In einigen Fällen wird ein Schlafzimmer einen Mehrwert bringen, aber normalerweise können Sie nicht damit rechnen. Wenn ein Haus mehr Schlafzimmer hat, ist es bedeutend größer und das große Haus ist wertvoller, aber das Schlafzimmer selbst addiert nicht den Wert, der quadratische Fuß ist. Wenn zwei Häuser die gleiche Größe haben und eines ein zusätzliches Schlafzimmer hat, fehlt etwas anderes ODER es gibt viele kleinere Räume, was einige Käufer abschreckt. Es ist im Grunde eine Wäsche für Bewertungszwecke. Die einzige Ausnahme davon ist, wenn das Haus nicht mit der Nachbarschaft übereinstimmt. Zum Beispiel, wenn die gesamte Nachbarschaft zwei oder drei Schlafzimmer ist und Sie ein Schlafzimmer haben, sollte es tatsächlich Wert hinzufügen, um ein Schlafzimmer hinzuzufügen, selbst wenn Sie das Haus die gleiche Größe halten. Ich würde in diesen seltenen Fällen sehr vorsichtig sein, weil es schwer ist zu wissen, wie viel Wert ein Schlafzimmer tatsächlich hinzufügen wird. Wenn Sie also Ihre Kompositionen betrachten, sehen Sie sich die Größe und nicht die Anzahl der Schlafzimmer an.

Das gilt nicht für Bäder. Bäder werden fast immer einen Mehrwert bringen.

Korrigieren Sie falsches Quadratmeter

Ein weniger verbreiteter, aber verheerenderer Fehler, den ich sehe, ist die Verwendung eines Preises pro Quadratfuß, um ein Haus zu bewerten. Viele Agenten machen diesen Fehler. Der Fehler besteht darin, einen durchschnittlichen Preis pro Quadratfuß zu verwenden und diese Zahl mit der Größe des Hauses zu multiplizieren, das Sie bewerten möchten. Es ist nicht ratsam, diese Methode zu verwenden, besonders wenn Ihr Haus für einen Bereich klein oder groß ist. Denk darüber nach. Ist ein 2.000 Quadratmeter großes Haus wirklich doppelt so viel wert wie ein 1.000 Quadratmeter großes Haus, das nebenan sein könnte? Das Gebiet bringt eine bestimmte Bandbreite von Werten mit sich, die in alle Häuser fallen, und die Grundstückswerte sollten nahezu identisch sein, unabhängig von der Größe des Hauses. Die Verwendung eines Preises pro Quadratfußmodell berücksichtigt das Los nicht.

Es ist wahr, dass Sie sich an die Größe anpassen müssen, weil größere Häuser mehr Wert haben, aber es ist einfach, die Anpassung zu umgehen. Der beste Weg, dies zu tun, ist in Ihre Comps zu graben und eine Idee für die erforderliche Anpassung zu bekommen. Dies kann sehr schwierig sein, da der Wert pro Quadratfuß abnimmt, wenn die Häuser größer werden. Es ist eine sichere Wette, nie das größte oder kleinste Haus in einem Gebiet zu kaufen, aber wenn Sie das tun, verwenden Sie eine sehr konservative Anpassung für die Größe. Eine Faustregel, die ich gerne benutze, ist 1/3 des Durchschnittspreises pro Quadratfuß als Größenanpassung. Das ist ziemlich nah am Durchschnitt, also ist es nett; aber wieder ist eine Faustregel und ist keine Wissenschaft.

Bedenken Sie, dass die von mir erwähnten Anpassungen über den Bodeneinstellungen liegen. Keller tragen nicht den gleichen Wert. In der Tat ist es normalerweise weniger als die Hälfte der Fläche über dem Boden wert. Zum Beispiel, in einer schönen Gegend könnte eine oberirdische Anpassung $ 90.00 über dem Boden sein, aber Keller in diesem Bereich könnte nur eine Anpassung von $ 30.00 pro fertigen sq Fuß wert sein. Ich habe das nie verstanden, denn wenn es fertig ist, ist es nutzbarer / lebenswerter Raum und die Leute lieben Keller. Ich gab es auf zu versuchen zu verstehen, warum der Keller wenig Wert hat und es gerade akzeptiert hat. Sie müssen nicht verstehen, warum es wahr ist, solange Sie wissen, dass es wahr ist und verwenden Sie das, um zu helfen, mit einem genauen Wert zu kommen.

Vergleichen Sie nicht ähnliche Häuser ohne Anpassung

Dieses bringt mich zum Lachen, wenn ich es höre. Der Biggie, die ich hier sehe, vergleicht die Ranch oder Rambler Stil zu Hause mit einem Haus mit Treppen, wie ein Bi-Level oder 2-Geschichte. Das Haus ohne Treppen ist immer wertvoller. Sie müssen sich als Käufer und als Käufer vorstellen. Ein weiteres bekanntes Beispiel für diesen Fehler ist der Vergleich älterer Häuser mit neueren Häusern. Tatsächlich haben wir heute einen Anruf von einer Kundin angenommen, die ihr Haus mit einem Haus verglichen hat, das noch nie in einem Wohnviertel gelebt hat. Sie waren fast identisch in der Größe und waren innerhalb einer Viertelmeile zueinander, aber einer ist ungefähr 30 Jahre alt und einer wurde gerade gebaut. Glauben Sie wirklich, dass jemand ein gebrauchtes Haus zum gleichen Preis kaufen würde, für den er ein neues Zuhause bekommen könnte? Das neuere Haus ist mehr wert, also ist es am besten, diesen Comp nicht einmal zu benutzen; Wenn Sie es jedoch verwenden müssen, stellen Sie sicher, dass Sie das Alter einstellen.

Meine Hoffnung ist, dass wir durch das Verständnis dieser häufigen Fehler in der Lage sein werden, nach reparierten Werten genauer zu sein und ein besserer Investor dafür zu sein.

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Source by Kevin Amolsch