Wie man eine Abschottungsreinigungs- und Eigentums-Bewahrungsfirma beginnt

Ein neuer Artikel am 3. Juni 2009 vom MSN-Geldverfasser Michael Brush zeigt an, dass es eine dritte Welle der Zwangsvollstreckungen noch gibt, die von den Hauptschuldnern kommen (dh jene vorher " sichere Kreditnehmer "mit soliden Kredit- und Festzinshypotheken) infolge von Arbeitsplatzverlusten aufgrund der sich verschärfenden Wirtschaft."

Der Artikel besagt, dass "in der ersten Quartal, der Prozentsatz dieser Kreditnehmer, die hinter ihren Hypotheken oder in der Zwangsversteigerung zurück waren, hat sich von einem Jahr zuvor auf fast 6% verdoppelt "und fährt fort zu sagen, dass" Credit Suisseanalyst Rod Dubitsky letzte Woche vorhergesagt hat, dass 8,1 Millionen Hypotheken, oder 16% Von allen Hypotheken wird in den nächsten vier Jahren eine Zwangsvollstreckung vorgenommen werden. "Eine schwache Wirtschaft, anhaltender Rückgang der Immobilienpreise und steigende Zahlungsrückstände bei erstklassigen Kreditnehmern sorgen dafür, dass die Zwangsversteigerungen" immer höher werden ". Nicht so gute Nachrichten für die Wirtschaft, aber gute Nachrichten für Unternehmer, die daran interessiert sind, eine Zwangsvollstreckungsfirma zu gründen, um die abgeschotteten Häuser für die Banken zu säubern und zu reparieren.

Um dies zu verdeutlichen bedeutet dies, dass es vorbei sein wird 2 Million Zwangsvollstreckungen pro Jahr und mehr als $ 2.025.000.000 für Geld, das ausgegeben wird, um diese abgeschotteten Eigenschaften zu säubern (da die durchschnittliche Rechnung $ 1000 + ist, um eins dieser Eigenschaften zu säubern).

Werfen wir einen Blick darauf, wie Sie sich positionieren können, um aus dieser bevorstehenden Zwangsvollstreckung Kapital zu schlagen

Richten Sie Ihr Unternehmen richtig ein

If Wenn Sie für Reinigungs- oder Konservierungsarbeiten eingestellt werden möchten, müssen Sie Ihr Unternehmen als professionelles Unternehmen betreiben. Die gute Nachricht ist, dass Sie ein Unternehmen schnell und kostengünstig und in der Regel selbstständig gründen können. Viele Menschen entscheiden sich dafür, eine LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) zu gründen, da dies schnell und einfach erledigt werden kann, aber Sie sollten sich mit Ihrem Buchhalter oder einem anderen Geschäftsfachmann in Verbindung setzen, um die Art der Geschäftseinheit auszuwählen, die für Ihre persönliche Situation geeignet ist

Wenn Sie sich entscheiden, eine LLC zu gründen, können Sie normalerweise alle Dokumente, die Sie benötigen, online auf der Website Ihrer staatlichen Regierung finden. In der Regel wird die Branche, die Sie suchen, als "Industrial Commission" oder "Corporation Commission" oder ähnlich bezeichnet. Geben Sie "Ein Geschäft starten + ______ (Ihr Status)" ein. Alles, was in ".gov" endet, ist in der Regel ein guter Anfang, da es auf eine Regierungsseite hinweist.

Sobald Ihr Unternehmen eingerichtet ist, benötigen Sie eine Arbeitgeber-Identifikationsnummer (EIN), die wie eine SSN für Ihr Geschäft. Sie können sich online für einen registrieren: Tippen Sie "IRS" & "EIN" in eine Suchmaschine, um den Online-Registrierungslink zu finden.

Sobald Sie Ihr EIN haben (das Sie normalerweise sofort online bekommen), Sie können ein Geschäftsbankkonto für Ihr Unternehmen eröffnen. Dieser Schritt ist sehr, sehr wichtig. In der Aufregung der Dinge werden viele Leute in den täglichen Geschäften gefangen und verwenden ihre persönlichen Konten, um Geschäftsausgaben zu bezahlen. Dies stellt nicht nur einen buchhalterischen Alptraum am Ende des Jahres dar, sondern könnte auch Probleme für Sie mit dem IRS darstellen, wenn Sie Ihre persönlichen und geschäftlichen Finanzen nicht getrennt halten.

Sobald Sie Ihren Wenn Sie geschäftlich tätig sind, müssen Sie möglicherweise Ihr Unternehmen in Ihrer Region registrieren, um eine Geschäftslizenz zu erhalten. Sie können damit beginnen, indem Sie das Rathaus oder das Büro des County Clerk anrufen, um sich zu erkundigen, ob Sie eine Lizenz für Stadt / Landkreis / Staat benötigen und wenn ja, wie Sie diese bekommen.

So zur Wiederholung:

1. Legal richten Sie Ihr Geschäft ein

2. Erhalten Sie Ihre EIN # und richten Sie ein Geschäftsbankkonto ein

3. Beantragen Sie eine Geschäftslizenz

4. Wenn Sie Konservierungsarbeiten durchführen möchten, müssen Sie feststellen, ob Sie eine Bauunternehmerlizenz benötigen

Get Insurance

Sie müssen unbedingt eine Haftpflichtversicherung abschließen und Arbeitnehmer Compensation Insurance, um Ihr Geschäft zu führen. Eine Versicherung ist nicht nur unerlässlich, um sich vor einer Haftung zu schützen und diejenigen zu schützen, die bei einer Arbeitsunfallverletzung für Sie arbeiten, sondern viele Vermögensverwaltungsgesellschaften werden keine Geschäfte mit Ihnen tätigen, wenn Sie ihre Mindestversicherungsanforderungen nicht erfüllen.

Die Versicherung wird wahrscheinlich eine Ihrer größten Start-up-Kosten sein, jedoch erlauben es die meisten Versicherungsgesellschaften, die Prämie monatlich (statt jährlich) zu bezahlen, was diese Kosten definitiv erschwinglicher macht.

Allgemeine Haftpflicht Versicherungspolicen können Folgendes abdecken: Körperverletzung, Sachschaden, Vertragshaftung, Personen – und Werbungsschaden, Berufshaftpflicht (auch bekannt als Fehler – und Unterlassungsversicherung), diese Versicherung schützt Sie und Ihr Geschäft vor Rechtsstreitigkeiten durch Gebühren für professionelle Vernachlässigung oder Nichterfüllung Ihrer beruflichen Pflichten), Selbst- und Nicht-Kfz-Haftpflicht- und Haftpflichtversicherung

Sie wollen sprechen k direkt mit Ihrem Versicherungsagenten, um eine bessere Vorstellung von dem Umfang der Deckung zu bekommen, die von Ihrer speziellen Versicherungspolice bereitgestellt wird und die am besten für Ihre individuellen Bedürfnisse geeignet ist

In den meisten Staaten ist eine Arbeiterunfallversicherung erforderlich W2-Mitarbeiter und einige Bundesstaaten verlangen außerdem, dass Ihre Versicherung auch Ihre 1099 Vertragspartner abdeckt. Workers 'Compensation ("Workers Comp") deckt die Ausgaben für Krankheit und Arbeitsunfälle von Mitarbeitern Ihrer Mitarbeiter ab.

In den Staaten, in denen Sie Ihren 1099 nicht bezahlen müssen Auftragnehmer, die Sie benötigen, um den Nachweis zu erbringen, dass sie eine eigene Arbeitnehmerunfallversicherung haben. Obwohl es verlockend ist, die finanzielle Belastung durch die Aufrechterhaltung einer Politik auf Ihre 1099 Vertragspartner zu verlagern, sind Sie wahrscheinlich besser dran, die Kosten für die gesamte Arbeitnehmer-Arbeitnehmervergütung (alle W2-Mitarbeiter und 1099 Vertragspartner) zu übernehmen. Der Grund ist, dass es schwierig ist, nur unabhängige Auftragnehmer mit eigenen Richtlinien zu finden. Darüber hinaus hat diese Branche einen so hohen Umsatz, dass du, wenn du diese Einschränkung auf deine unabhängigen Unternehmer anwendest, wertvolle Zeit und Einnahmen verschwendest, wenn du schnell Ersatz finden willst.

Hier ist ein guter Tipp: manchmal du Sie können eine "Pay-As-You-Go" -Versicherung erhalten, bei der die Prämien für Ihre Arbeiterunfallversicherung auf Ihrer tatsächlichen Lohnsumme basieren und nicht auf einem geschätzten Betrag. Dies ist ideal für Unternehmen, die gerade erst beginnen oder eine schwankende Arbeitslast haben. Geben Sie "Pay as you go workers comp" in eine Suchmaschine für Ergebnisse in Ihrer Region ein.

Als zweiten Tipp haben wir Farmers Insurance seit Jahren genutzt und hatten immer einen ausgezeichneten Kundenservice und tolle Preise. Just Google "Farmers Insurance" für einen Agenten in Ihrer Nähe.

Abschottung Bereinigung vs. Property Preservation Services

Wie der Name vermuten lässt, werden Sie den gesamten Schrott im Haus (auch als "Trashout" oder "Müll" bezeichnet), wie sowie Reinigung des Inneren des Hauses.Es kann auch erforderlich sein, Fahrzeuge auf dem Grundstück zu entfernen.Meistens sind Abschottung Unternehmen auch verantwortlich für eine grundlegende Landschaft Cleanup, die Ausheben von Junk von der Front / Hinterhöfe, Schneiden des Grases Bäume und Sträucher

Die Aufräumung des Grundstücks ist der Umfang der Dienstleistungen, die von einer Abschottungsfirma angeboten werden, während eine Vermögensverwaltungsgesellschaft auch an der "Sicherung" des Grundstücks und der "Bewahrung" beteiligt ist Das Anwesen

Hier sind einige der Dienstleistungen, die ein Denkmalschutzunternehmen anbieten kann (beachten Sie, dass ein Grundstücksverwaltungsunternehmen in der Regel auch Aufräumdienste anbietet):

Sicherung des Grundstücks

o Anfängliche freie Grundstücksinspektion

o Änderungen sperren

o Verschalen von Fenstern und Türen

o Temporäre Dachreparatur

o Schwimmbäder absichern

Erhalt der Immobilie

o Außenabraumentfernung

o Verlassene Fahrzeugentnahme (Autos, Boote, etc.)

o Interior Debris Entfernung (Junk-Out)

o Entfernung gefährlicher Abfälle

o Innenreinigung einschließlich Teppichreinigung

o Fensterreinigung / Graffitientfernung

o Fensteraustausch

o Pool-Dienstleistungen (Entwässerung, Säurewäsche, Instandhaltung, etc.)

o Schädlingsbekämpfung

o Hofpflege / Landschaftsgestaltung

o Schneeräumung

o Winterisierung

o Dachrinnenreinigung

o Druckwäsche

o Teppichentfernung und Ersatz

o Fliesen- / Bodenreparaturen

o Malerei

o Sheetrock / Trockenbau-Reparaturen

o Zimmerreparaturen

o Reparaturen und Austausch von Armaturen

o Brand- und Schimmelpilzsanierung

o Zaunreparatur

Hier ein paar Dinge, die Sie bei der Festlegung des Umfangs der von Ihnen angebotenen Dienstleistungen beachten sollten:

Eine Bauunternehmerlizenz wird in der Regel nicht für die Marktabschottung benötigt ist wahrscheinlich erforderlich für die Erhaltung Unternehmen, die Arbeit über einen bestimmten Dollar-Wert (in der Regel $ 500 – $ 1000 +). Manchmal kann diese Lizenz erworben werden, indem ein Kurs besucht und erfolgreich bestanden wird, während andere Staaten vorherige, nachweisbare Branchenerfahrung erfordern.

Die Versicherungsprämien sind in der Regel höher für Unternehmen, die Konservierungsdienstleistungen anbieten ein "Generalunternehmer". Das Umsatzpotenzial ist jedoch viel höher, da die Konservierungsdienstleistungen von einigen tausend Dollar aufwärts anstatt von 800 bis 1500 Dollar pro Reinigung laufen.

Normalerweise beginnen die Leute damit, anfänglich nur die Abschottungsdienste anzubieten Wenn die Dinge dann aufgehen, fügen sie der Liste der von ihnen angebotenen Dienste Konservierungsgegenstände hinzu. Dadurch können sie ihren Fuß in die Tür bekommen, ohne vorher viel Geld für die Gründung ihrer Firma ausgeben zu müssen.

Quelle die richtige Ausrüstung & Werkzeug

Die Eine große Sache über eine Abschottungsfirma zu starten ist, dass die anfänglichen Kosten ziemlich niedrig sind, da viel von der Ausrüstung und den Werkzeugen, die für die Reinigung Zwangsvollstreckungen benötigt werden, in Ihrer eigenen Werkstatt gefunden werden kann:

o Reinigungschemikalien (dh Allzweckreiniger , Desinfektionsmittel, Toilettenbeckenreiniger, Fensterreiniger)

o Reinigungsmittel (Besen, Mopp, Scheuerschwämme)

o Staubsauger

o Müllsäcke und Schaufeln

o Arbeitshandschuhe und Einweg-Plastikhandschuhe

o Rasenmäher und Rasenmäher

o Schubkarre

Für die kleineren Gegenstände, die du nicht zur Hand hast, überprüfe deinen örtlichen Dollarladen. Ihre Preise sind unschlagbar und sie haben normalerweise die gleichen Chemikalien und Reinigungsmittel wie die anderen Einzelhändler. Wenn du anfängst, etwas Volumen zu produzieren, solltest du in Sams Club oder Costco einkaufen, um deine Ausgaben niedrig zu halten.

Du kannst auch gebrauchte Geräte in toller Form (wie Staubsauger) finden, indem du zu deinem lokalen Samstag gehst Morgen Garage / Hof Verkauf. Wenn du ein "Wiederverwendungs" -Zentrum oder eine Heilsarmee hast, solltest du darüber nachdenken, da sie oft Staubsauger und andere kleine Ausrüstungsgegenstände oder Gartengeräte zum Verkauf haben.

Für den Transport von Müll brauchst du eine Art Anhänger und ein Fahrzeug groß genug, um es zu ziehen. Wenn Sie keinen Lastwagen und keinen Anhänger haben, können Sie sich immer den LKW eines Freundes ausleihen und einen Anhänger bei U-Haul mieten oder einfach einen Umzugswagen von U-Haul mieten. (Denken Sie jedoch daran, dass Ihnen bei der Anmietung eines Umzugswagens ein Tagessatz plus Kilometerlohn in Rechnung gestellt wird, während Sie, wenn Sie Ihren eigenen Lkw benutzen und nur den Anhänger mieten, nur den Tagesmietpreis dafür in Rechnung stellen der Anhänger.)

Manchmal müssen Sie eine Immobilie reinigen, die weder Elektrizität noch Wasser hat. Für den Fall, dass es keinen Strom gibt, benötigen Sie einen Generator, um die Staubsauger und andere elektrische Geräte zu betreiben. Diese können bei Lowe's oder Home Depot gemietet werden und sind eine viel bessere Alternative zum Kauf eines Outright, es sei denn, Sie werden es regelmäßig benutzen (ein neues wird Ihnen ungefähr $ 500 + bringen).

Um Kosten zu sparen, ist es am besten, am Anfang Ausrüstung zu mieten.

Wenn Sie einmal aufstehen und gehen, lohnt es sich, selbst etwas einzukaufen. Überprüfen Sie die Online-Kleinanzeigen (wie Craigslist, Kijiji und Backpage) für gebrauchte Anhänger, Generatoren, etc. Sie sollten sich auch an U-Haul wenden, da sie in letzter Zeit einige ihrer überschüssigen Lastwagen verkauft haben.

Bleib bei der Arbeit auf der sicheren Seite

Als Unternehmer bist du dafür verantwortlich, dass deine Mitarbeiter bei der Arbeit sicher sind. Sicheres Arbeiten ist für die Gesundheit Ihrer Mitarbeiter und den Ruf Ihres Unternehmens von größter Bedeutung (und hält Ihre Versicherungsprämien niedrig). Es ist zwingend erforderlich, dass Sie Sicherheitsprobleme überprüfen, bevor Sie es jemandem erlauben, an diesem Job zu arbeiten – Sie müssen allen neuen Mitarbeitern Sicherheitstrainings sowohl im Klassenraum als auch in der Praxis anbieten.

Das muss jetzt nicht sein etwas Phantasie; Sie können 20 – 30 Minuten damit verbringen, Sicherheitsrichtlinien zu überprüfen, sichere Arbeitsverfahren zu finden und alle Fragen zu beantworten, und dann sind Sie fertig! Stellen Sie sicher, dass sich Personen ein- und ausloggen und dass Sie dokumentieren, dass ein Sicherheitstreffen stattgefunden hat.

Es ist auch sehr wichtig, dass Sie sich mit OSHA- und Sicherheitsstandards sowie Gesundheits- und Sicherheitsrisiken vertraut machen in Verbindung mit dieser Branche, damit Sie Ihre Mitarbeiter sicher halten, Unfälle und kostspielige Strafen vermeiden können. Auf der Hauptseite (OSHA DOT gov) finden Sie den OSHA Pocket Guide zum Thema Construction Safety, indem Sie nach dem Namen des Reports suchen

Eine weitere Möglichkeit, Ihre Mitarbeiter und Ihr Unternehmen zu schützen Stellen Sie sicher, dass Sie Referenzen überprüfen, bevor Sie jemanden einstellen. Bestehen Sie darauf, dass sie nicht verwandte Referenzen auflisten (d. H. Nicht Mutter, Schwester oder bester Freund) und stattdessen Referenzen früherer Arbeitgeber oder einer Person, die sie in professioneller Funktion kennen, auflisten. Wir führen auch Drogentests und Hintergrund-Checks durch – es mag für einige paranoid klingen, aber die Sicherheit unserer Mitarbeiter, das Eigentum unserer Kunden und der Ruf unseres Unternehmens sind viel zu wichtig, um nicht 20 Dollar für einen Hintergrund-Check oder Drogentest auszugeben.

Preis Ihre Dienstleistungen richtig

In dieser Branche gewinnt der niedrigste Preis immer das Gebot (es sei denn, der Niedrigpreisanbieter hat eine schreckliche Erfolgsbilanz, wenn er seine Arbeit nicht beendet und ist völlig unverantwortlich und unprofessionell, in diesem Fall hat das Unternehmen gerade "Ruf-Selbstmord" begangen und wird nie wieder eingestellt werden. Kreditgeber wollen nicht mehr ausgeben, als sie auf diese Eigenschaften müssen, also möchten Sie sicherstellen, dass Sie Ihre Dienstleistungen mit den laufenden Marktpreisen vergleichen (aber zur gleichen Zeit, preislich, damit Sie noch einen großen Gewinn machen und don

Um die Zwangsvollstreckungen zu beseitigen, erwarten die meisten Banken, dass sie zwischen 500 und 1500 Dollar für eine Räumung ausgeben (Müll, Innenreinigung und anfängliche Landschaftsreinigung), aber es könnte eine sein Je nach Region etwas mehr oder weniger. Es ist wichtig zu wissen, dass die meisten Kreditgeber "Preisobergrenzen" für die Höchstbeträge vorgeschrieben haben, die sie für Dienstleistungen zahlen.

Wenn Sie auch Konservierungsdienste anbieten, eine großartige Seite, die wir schon früher genutzt haben Unsere Preise für Reparaturarbeiten sind www.CostEstimator.com um die Marktpreise für Baukosten zu bekommen – Sie können eine kostenlose 30-Tage-Testversion erhalten (keine Eingabe der Kreditkarte – es ist wirklich kostenlos!). Es gibt über 3.000 Kostenpositionen, die für mehr als 210 lokale geografische Regionen angepasst wurden, um Ihr Gebot zu erstellen, und Sie können beliebig viele weitere hinzufügen. Wenn du dich nach dem Prozess anmelden willst, sind es nur $ 15 / Monat.

Market Your Services

Es stimmt – "nichts passiert, bis jemand etwas verkauft" .. Und du musst rausgehen und verkaufen, verkaufen, verkaufen. Sobald Sie ein paar Jobs erledigt haben, werden Sie feststellen, dass Mundpropaganda und Empfehlungen Ihnen einen großen Pool neuer Jobs bieten, aber in der Zwischenzeit müssen Sie alles tun, um Kunden wissen zu lassen, dass Sie existieren.

Ein großer Teil der Arbeit wird aus den Beziehungen kommen, die Sie mit Immobilienmaklern ("Realtors") aufbauen, die Häuser in Bankbesitz aufführen (oft als REO-Listings bezeichnet). Sie erhalten oft die Aufgabe, von der Vermögensverwaltungsgesellschaft die Reinigung und Reparatur von neuen Listings anzubieten, damit Sie sichergehen können, dass die Makler in Ihrer Gegend wissen, dass Ihr Unternehmen diese Art von Arbeit erledigt.

A Eine gute Möglichkeit, herauszufinden, welche Realtors in Ihrer Region REOs auflisten, besteht darin, die REO-Websites der großen Banken online zu gehen und die Kontaktinformationen für die Listing-Agenten (Name, E-Mail, Telefonnummern) zu "minen". Es kann mühsame Arbeit sein, lohnt sich aber auf jeden Fall.

Hier ist ein Beispiel für eine Bank REO-Websites, die Sie zum Sammeln von Maklerinformationen einleiten

WELLS FARGO (Verwaltete Immobilien von Premier Asset Services): pasreo.com/pasreo/images/pas_logo.jpg

HINWEIS: Um auf die Agenteninformationen zuzugreifen, wählen Sie den Status aus und klicken Sie auf Suchen. Wählen Sie dann jeden Eintrag einzeln aus und klicken Sie auf "Property Report CVS". Jeder Eintrag und die entsprechenden Informationen (wie Agentenname, Telefonnummer und E-Mail-Adresse) werden in einer Excel-Tabelle erstellt. Sie können auf die Seite

zugreifen. Denken Sie daran, ein paar Tage später einen Anruf zu tätigen. Scheuen Sie sich nicht, den Makler zu fragen, ob er / sie auch einen Job für Sie zu bieten hat – die meisten von ihnen sind sehr zuvorkommend und bereit, einer neuen Firma die Möglichkeit zu geben, Schätzungen abzugeben.

Die andere Die Art und Weise, in der Jobs ausgeschrieben werden, erfolgt über große Vermögensverwaltungsgesellschaften (auch als Marketing- und Verwaltungsgesellschaften, REO-Dienstleistungsunternehmen und Immobilienverwaltungsgesellschaften bezeichnet). Im Wesentlichen sagt der Kreditgeber, "ok – ich habe Tausende von Immobilien loswerden. Hier, nationale ABC Asset Management Company: reinigen, reparieren und verkaufen diese Eigenschaften für uns". Und die nationale Vermögensverwaltungsgesellschaft wird dann die Arbeit an die lokalen Unternehmen zur Abschottung von Aufräumarbeiten und zum Erhalt von Immobilien vergeben. Um für diese Unternehmen zu arbeiten, müssen Sie in der Regel Ihr Unternehmen als potenzieller Anbieter anmelden. Viele Male kann dies online getan werden.

Es gibt sowohl positive als auch negative Aspekte, die mit der Arbeit für die größeren Unternehmen verbunden sind. Auf der positiven Seite werden Sie wahrscheinlich ein paar Projekte erhalten, an denen Sie arbeiten können, damit Sie relativ beschäftigt bleiben. Auf der negativen Seite möchten sie normalerweise, dass Sie "Großhandelspreise" anbieten und nicht 30 bis 60 Tage nach der Rechnungsstellung bezahlen. Wenn Sie jedoch für eines dieser Unternehmen arbeiten, werden Sie die Erfahrung machen, die Sie für weitere Arbeiten benötigen.

Zu den anderen möglichen Kunden gehören Großhandelsinvestoren (Investorengruppen, die Zwangsversteigerungen auf Auktionen kaufen und diese dann verkaufen an kleinere Investoren zum Großhandelspreis), Investoren, Vermieter, Hausverwaltungsgesellschaften, Realtors usw.

Sie sollten auch in Erwägung ziehen, an Ihren lokalen Networking – Veranstaltungen wie den Handelskammersitzungen und lokalen Investorentreffen teilzunehmen um Ihre Karte auszugeben und mit potenziellen Kunden zu vernetzen. Je mehr du da rauskommst, desto mehr Chancen hast du, großartige, langfristige Kunden zu gewinnen!

Dies ist definitiv eine aufregende Branche und eine sehr profitable für diejenigen unter euch, denen es nichts ausmacht Deine Hände ein bisschen schmutzig machen! Viel Glück!

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und zum Höchstpreis


Source by Les Tyler

Ein kompletter Leitfaden für Restaurant-Immobilien-Investments

Restaurants sind ein beliebtes Gewerbeobjekt für viele Investoren, weil:

  1. Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, dass die Mieter neben der Miete auch Grundsteuern, Versicherungen und alle Instandhaltungskosten bezahlen. Das einzige, was der Investor bezahlen muss, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersehbaren Cashflow bietet. Es gibt keine oder nur wenige Vermieterpflichten, da der Mieter für die Wartung verantwortlich ist. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Sie müssen nur den Mietscheck zur Bank bringen. Dies ist einer der Hauptvorteile bei der Investition in ein Restaurant oder eine Single-Tenant-Immobilie.
  2. Ob reich oder arm, Menschen müssen essen. Amerikaner essen häufiger, weil sie zu beschäftigt sind, die Töpfe und Pfannen danach zu kochen und aufzuräumen, was oft der schlimmste Teil ist! Laut der National Restaurant Association umfasst die Restaurantbranche des Landes derzeit 937.000 Restaurants und soll 2007 einen Umsatz von 537 Milliarden Dollar erzielen, verglichen mit nur 322 Milliarden Dollar im Jahr 1997 und 200 Milliarden Dollar im Jahr 1987 (in aktuellen Dollars). Im Jahr 2006 wurden für jeden Dollar, den Amerikaner für Nahrungsmittel ausgeben, 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es auf der Erde Zivilisation gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter Ihr Eigentum sehr gut pflegen, weil es in ihrem Interesse ist. Wenige Kunden wollen, wenn überhaupt, in ein Restaurant gehen, das auf dem Parkplatz ein schmutziges Badezimmer und / oder Müll hat.

Restaurants sind jedoch aus Investitionssicht nicht gleich

Franchised versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr ausfallen werden; Dies ist jedoch nur ein städtischer Mythos, da es hierzu keine schlüssigen Studien gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor of Hospitality, Dr. HG Parsa von der Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio im Zeitraum von 1996 bis 1999 verfolgt ( Note : Sie sollten nicht zeichnen Die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall sonst in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind. Dr. Parsa bemerkte, dass Fischrestaurants die sichersten Unternehmungen seien und dass mexikanische Restaurants die höchste Ausfallrate in Columbus, Ohio, haben. Seine Studie fand auch, dass 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, OH zwischen 1996 und 1999 geschlossen wurden. Neben wirtschaftlichen Scheitern schließen die Gründe für die Schließung von Restaurants Scheidung, schlechte Gesundheit und die Unwille, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu verbringen. Basierend auf dieser Studie, kann es sicher sein vorauszusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft war, desto wahrscheinlicher wird es das folgende Jahr funktionieren, so dass der Vermieter die Miete erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchisenehmer muss eine bestimmte minimale Menge an nicht geliehenen Bargeld / Kapital haben, z 300.000 Dollar für McDonald's, um sich zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr in Höhe von 30.000 bis 50.000 US-Dollar bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes zu entrichten. Im Gegenzug erhält der Franchise-Nehmer Schulungen, wie er ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbauen und betreiben kann, ohne sich um den Marketing-Teil kümmern zu müssen. Als Ergebnis erhält ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Zeichen angebracht ist. Sollte der Franchisenehmer das Geschäft am Standort nicht führen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Hamburger Franchise-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit mehr als 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat 34,2 Milliarden Dollar Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von 2,4 Millionen Dollar Umsatz pro US-Standort . McDonald's erzielt derzeit einen Marktanteil von über 50% des US-amerikanischen Hamburger-Restaurant-Marktes mit einem Volumen von 64 Milliarden US-Dollar. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Dahinter liegt Wendys (durchschnittlicher Umsatz von 1,5 Millionen US-Dollar) mit 8,5 Milliarden US-Dollar Umsatz und 5904 Geschäften. Burger King steht an dritter Stelle (durchschnittlicher Umsatz von $ 1,2 Mio.) mit $ 8,4 Mrd. im Verkauf, 7264 Geschäften und 13% des Hamburger-Restaurant-Marktanteils (unter allen Restaurantketten belegt Subway Platz 2 mit $ 11,4 Mrd. Umsatz, 23.850 Läden und Starbucks Nummer 3 mit 9,88 $ Umsatz und 11.158 Geschäfte). Der Erfolg von McDonald's ist offenbar nicht das Ergebnis dessen, wie lecker der Big Mac schmeckt, sondern etwas anderes, das komplexer ist. Laut einer Umfrage unter 28.000 Online-Abonnenten des Magazins Consumer Report sind McDonald's Hamburger die letzten unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10 mit 10 als die beste, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendys (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carls Jr (6.9 ), Back Yard Burgers (7,6), Five Guys Burgers (7,9) und In-N-Out Burgers (7,9)

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner ihr Frühstück immer früher kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Juice zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. Dies gibt den Kunden mehr Gründe, in Fast-Food-Restaurants vorbeizuschauen und sie für verschiedene Kunden attraktiver zu machen.

Bei unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden vorbeikommen und das Essen probieren. Diese Betriebe sind besonders in den ersten 12 Monaten der Eröffnung besonders hart, besonders mit Besitzern von minimaler oder keiner nachgewiesenen Erfolgsbilanz. Im Allgemeinen sind "Mom and Pop" -Restaurants aufgrund anfänglich schwacher Einnahmen riskante Investitionen. Wenn Sie sich entscheiden, in ein Restaurant ohne Markenbezeichnung zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rendite proportional zu den Risiken ist, die Sie eingehen werden.

Manchmal ist es nicht leicht zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist oder Nicht-Markenname. Einige Restaurantketten betreiben nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist die Restaurantkette WhatABurger mit über 700 Standorten in 10 Bundesstaaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurantkette in Texas und Georgia. Allerdings ist es an der Westküste ab 2012 noch unbekannt. Markenketten haben tendenziell eine Website mit allen Standorten und weiteren Informationen. Wenn Sie also eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden, können Sie schnell erkennen, ob ein unbekannter Name ein Markenname ist oder nicht. Sie können auch grundlegende Verbraucherinformationen über fast alle Kettenrestaurants in den USA auf Wikipedia erhalten.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten in 2011 mit Verkäufen über $ 200 Million

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten hinsichtlich der Umsatzveränderung von 2010 bis 2011:

  1. Five Guys Burgers and Fries mit 921 Millionen US-Dollar Umsatz und 32,8% Veränderung.
  2. Chipotle Mexican Grill mit 2.261 Milliarden US-Dollar Umsatz und 23.4% Veränderung.
  3. Jimmy Johns Gourmet Sandwich Shop mit 895 Millionen US-Dollar Umsatz und 21,8% Veränderung.
  4. Hofhaus mit 262 Mio. $ Umsatz und 21,5% Veränderung.
  5. Firehouse Subs mit 285 Millionen US-Dollar Umsatz und 21,1% Veränderung.
  6. BJ's Restaurant & Brewhouse mit $ 621 Mio. Umsatz und 20,9% Veränderung.
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B Umsatz und 20.1% Veränderung.
  8. Raising Cane's Chicken Fingers mit 206 Millionen US-Dollar Umsatz und 18,2% Veränderung.
  9. Noodles & Company mit 300 Millionen US-Dollar Umsatz und 14,9 Prozent Wechsel von.
  10. Wingstop mit 382 Mio. $ Umsatz und 22,1% Wechsel

Miet- & Pachtgarantie

Die Pächter unterschreiben oft lange Zeit absolut Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, dass neben der Grundmiete auch alle Betriebskosten bezahlt werden: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger ist das Risiko von Unsicherheiten bei Instandhaltungskosten beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können die Miete auch mit eigenem oder Firmenvermögen garantieren. Für den Fall, dass sie das Geschäft schließen müssen, werden sie die Miete für die Dauer des Mietvertrags weiter zahlen. Im Folgenden finden Sie einige Dinge, die Sie über die Mietgarantie wissen müssen:

  1. Generell gilt, je stärker die Garantie, desto geringer ist die Rendite Ihrer Investition. Die Garantie von McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensrating einer Aktiengesellschaft ist viel besser als eine kleine Firma, die einem Franchisenehmer mit ein paar Restaurants gehört. Folglich bietet ein Restaurant mit einem McDonald's Corporate Lease normalerweise niedrige 4,5-5% (Investitionsrendite im 1 st Besitzjahr), während McDonald's mit einer Franchise-Garantie (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz) von Franchisenehmern) kann 5-6% Cap anbieten. Stellen Sie also die Höhe der Risiken fest, die Sie eingehen möchten, da Sie bei einer Investition nicht sowohl geringe Risiken als auch hohe Renditen erzielen.
  2. Manchmal wird eine Franchise mit mehreren Standorten eine Muttergesellschaft bilden, die alle Restaurants besitzt. Jedes Restaurant wiederum gehört einer Limited Liabilities Company (LLC), um die Muttergesellschaft von Verbindlichkeiten zu schützen. Die Mietgarantie der Single-Entity-LLC bedeutet also nicht viel, da sie nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht eine Zitrone nicht zu einem guten Auto. In ähnlicher Weise macht eine starke Garantie ein lausiges Restaurant nicht zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter sich bemühen wird, Ihnen die Miete zu zahlen. Urteile also nicht primär über die Garantie.
  4. Die Garantie ist gut, bis die Firma, die sie garantiert, Konkurs meldet. Zu dieser Zeit reorganisiert das Unternehmen seine Aktivitäten, indem es Standorte mit niedrigen Umsätzen schließt und die guten Standorte (d. H. Diejenigen mit starken Umsätzen) hält. Es ist also wichtiger für Sie, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es eine schwache Garantie gibt (z. B. von einer kleinen privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite.
  5. Wenn du in ein "Mom & Pop" -Restaurant investierst, vergewissere dich, dass alle Prinzipien, z. sowohl Mutter als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihren Vermögenswerten. Die Garantie sollte von einem Anwalt überprüft werden, um sicherzustellen, dass Sie gut geschützt sind.

Lage, Lage, Lage

Ein mieses Restaurant darf gut in einer guten Lage, während diejenigen mit einer guten Speisekarte an einem schlechten Ort versagen können. Ein guter Standort wird hohe Einnahmen für den Betreiber generieren und ist Ihnen als Anleger in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. Hohes Verkehrsaufkommen : Dadurch werden mehr Kunden in das Restaurant gelockt und dadurch hohe Einnahmen erzielt. So ist ein Restaurant am Eingang eines regionalen Einkaufszentrums oder einer Disney World, eines großen Einkaufszentrums oder von Colleges immer wünschenswert.
  2. Gute Sicht und Beschilderung : Hohes Verkehrsaufkommen muss von guter Sicht von der Straße begleitet sein. Dies minimiert die Werbekosten und ist eine ständige Erinnerung an die Besucher.
  3. Leichtigkeit des Ein- und Ausstiegs : Ein Restaurant an einer Einbahnstraße, die parallel zu einer Autobahn verläuft, wird viel Verkehr bekommen und hat gute Sicht, aber keine gute Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden, zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Außerdem ist es nicht möglich, links abzubiegen. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer.
  4. Ausgezeichnete Demografie : Ein Restaurant sollte in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen gut abschneiden, da es mehr Menschen mit Geld zum Ausgeben gibt. Das Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen für steigende Mietpreise generieren.
  5. Viele Parkplätze : Meist verkettete Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um die Kunden zu Stoßzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz findet, besteht die Gefahr, dass er den Parkplatz verlässt und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt etwa 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß Fläche. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's benötigt mehr Parkplätze als Restaurants, z.B. Olive Garden
  6. Hoher Verkaufserlös : Allein die jährlichen Bruttoeinnahmen sagen nicht viel aus, da größere Restaurants – im Verhältnis zu Quadratmeterzahl – tendenziell höhere Einnahmen haben. Das Rent-zu-Umsatz-Verhältnis ist also ein besseres Maß für den Erfolg. Zur weiteren Diskussion verweisen wir auf das Verhältnis von Mieten zu Einnahmen in der Due-Diligence-Abteilung.
  7. Hohe Einstiegshürden : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Standort in der Nähe nachzubilden: Das Gebiet hat einfach kein entwickelbares Land mehr, oder der Masterplan lässt es nicht mehr zu Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baumaterialien zu bauen. Aus diesen Gründen wird der Mieter den Mietvertrag verlängern, wenn das Geschäft profitabel ist.

Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen der Zinssatz ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Single-Tenant-Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen wird, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Kreditgeber bevorzugen auch nationale Marken-Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht an ausländische Investoren Kredite vergeben, insbesondere wenn sich die Restaurants in kleineren Städten befinden. Es kann also eine gute Idee für Sie sein, in einem Franchise-Restaurant in großen Ballungsgebieten zu investieren, z. Atlanta, Dallas. Im Jahr 2009 ist es aufgrund des angespannten Kreditmarktes eine ziemliche Herausforderung, die Finanzierung von Restaurantankäufen zu erhalten, vor allem für Tante-Emma-Läden und regionale Restaurants. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 ein wenig verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Kurs und die besten Konditionen für den Kredit erhalten möchten, sollten Sie sich an nationale Franchise-Restaurants in großen Metropolen halten.

Wenn der Cap-Satz höher ist als der Zinssatz des Darlehens, z Cap Rate ist 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie in Betracht ziehen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie ausleihen. Daher wird Ihre Gesamtrendite (Cash-in-Cash) höher als die Cap-Rate sein. Da die Inflation in naher Zukunft aufgrund steigender Treibstoffkosten voraussichtlich höher sein wird, wird das Geld, das Sie zur Finanzierung Ihres Kaufs aufnehmen, weniger wert sein. Daher ist es noch vorteilhafter, die Hebelwirkung jetzt zu maximieren.

Due Diligence Investigation

Sie sollten diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich für den Kauf entscheiden:

  1. Finanzinformationen des Mieters : Das Restaurantgewerbe ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter erwirtschaftet jährlich nur rund 55.000 US-Dollar Umsatz. Die Kosten von Waren, z.B. Lebensmittel und Vorräte sollten etwa 30-35% der Einnahmen ausmachen; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. Überprüfen Sie daher die Gewinn- und Verlustabrechnungen, falls verfügbar, mit Ihrem Buchhalter. In der Gewinn- und Verlustrechnung kann das Kürzel EBITDAR erscheinen. Es steht für E Arnings B efore I ncome T Äxte, D Abschreibung (von Ausrüstung), A Stauerei (von Kapitalerhöhung), und R ent. Wenn Sie in der P & L eines Franchise-Restaurants keine Lizenzgebühren oder Werbekosten in der P & L eines unabhängigen Restaurants sehen, möchten Sie vielleicht den Grund dafür verstehen. Natürlich werden wir sicherstellen wollen, dass das Restaurant nach der Miete profitabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoumsatzes sehen. In den letzten Jahren hat sich die Wirtschaft geschlagen. Infolgedessen haben Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von etwa 3-4% erlebt. Dies scheint die meisten, wenn nicht sogar alle Restaurants überall beeinflusst zu haben. Darüber hinaus kann ein neues Restaurant mehrere Jahre dauern, um ein potenzielles Umsatzziel zu erreichen. Erwarten Sie daher nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Kredithistorie des Mieters : Wenn der Mieter eine private Kapitalgesellschaft ist, können Sie möglicherweise die Kredithistorie des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B stellt den Paydex-Score bereit, den Geschäftsäquivalent von FICO, d. H. Persönliche Kredithistorie. Dieser Wert liegt zwischen 1 und 100, wobei höhere Werte für eine bessere Zahlungsleistung sprechen. Ein Paydex-Score von 75 entspricht einem FICO-Score von 700. Wenn also Ihr Mieter einen Paydex-Score von 80 hat, erhalten Sie wahrscheinlich die Mietschecks sofort.
  3. Verhältnis von Mieten zu Einnahmen : Dies ist das Verhältnis zwischen der Grundmiete und dem jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d. H. Je niedriger das Verhältnis, desto besser der Standort. Als Faustregel gilt, dass dieses Verhältnis weniger als 10% betragen sollte, was darauf hindeutet, dass der Standort hohe Einnahmen erzielt. Wenn das Verhältnis weniger als 7% beträgt, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich viel Geld verdienen, nachdem er die Miete bezahlt hat. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wahrscheinlich nicht wichtig. Das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Einnahmen ist jedoch keine präzise Methode, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn erzielt oder nicht. Es berücksichtigt nicht den Grundsteueraufwand als Teil der Miete. Die Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des Schätzwerts – variieren von Staat zu Staat. Zum Beispiel in Kalifornien ist es etwa 1,25% des geschätzten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Rentabilität von 8% in einem Staat profitabel sein und in einem anderen jedoch Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants benötigen tendenziell eine höhere Anzahl an Parkplätzen, da die meisten Gäste innerhalb eines kleinen Zeitfensters vorbeischauen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratfuß (SF) Restaurantfläche. Fast-Food-Restaurants benötigen etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF.
  5. Beendigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter die Option, den Mietvertrag zu kündigen, sollte ein Brand einen bestimmten Prozentsatz des Eigentums zerstören. Natürlich ist dies für Sie nicht wünschenswert, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10%. Stellen Sie also sicher, dass Sie den Mietvertrag gelesen haben. Sie möchten auch sicherstellen, dass die Versicherungspolice auch den Verlust an Mieteinnahmen für 12 bis 24 Monate deckt, falls das Anwesen durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten ungefähr $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien müssen Sie eine Prämie, z. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohen Preisen pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant zahlen, stellen Sie sicher, dass Sie eine Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : Idealerweise sollten Sie in eine Immobilie investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Dies gibt Ihnen Raum, die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, sodass er die Miete bezahlen wird. Starbucks zahlt in der Regel eine Premium-Miete von 2 bis 4 US-Dollar pro Monat, da sie sich oft an einem erstklassigen Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter monatlich mehr als 4 US-Dollar pro Person bezahlt, sollten Sie Ihre Entscheidung begründen, da es im Restaurantbetrieb schwer ist, Gewinne zu erzielen, wenn der Mieter höhere Mieten zahlt. Einige Restaurants können eine Prozentklausel haben. Dies bedeutet, dass der Betreiber neben der Mindestmiete auch einen Prozentsatz seiner Einnahmen bei Erreichen einer bestimmten Schwelle zahlt.
  8. Mieterhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel alle 5 Jahre eine Mieterhöhung von 2% oder 10% mehr. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mieterhöhung bevorzugen, weil 5 Jahre eine lange Zeit auf eine Gehaltserhöhung warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Steigerung als 10% Erhöhung alle 5 Jahre. Mit der steigenden Miete steigt auch der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapitalisierung gleich bleibt, wird Ihre Investition an Wert gewinnen. Es gibt also keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant in einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Mietvertragslaufzeit : im Allgemeinen bevorzugen Investoren langfristige, z. 20 Jahre Pacht, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedriger Inflation, z.B. 1% bis 2%, das ist in Ordnung. Wenn jedoch die Inflation hoch ist, z.B. 4% bedeutet dies, dass Sie technisch gesehen weniger Miete bekommen, wenn die Mietsteigerung nur 2% beträgt. Schließen Sie deshalb Immobilien nicht aus, die noch ein paar Jahre vom Mietvertrag entfernt sind, da ein starkes Aufwärtspotenzial besteht. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen ausläuft, muss der Mieter möglicherweise eine viel höhere Marktmiete bezahlen.
  10. Risiken gegenüber Investitionsrenditen : Als Anleger mögen Sie Immobilien, die eine sehr hohe Rendite bieten, z. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so könnte es sein, dass Sie von einem brandneuen Franchise-Restaurant angezogen werden, das von einem Entwickler zum Verkauf angeboten wird. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Möbeln, Vorrichtungen und Ausrüstungen (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchise-Nehmer unterschreibt einen 20-Jahres-NNN-Mietvertrag, der eine sehr großzügige Miete pro SF, z. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist dazu bereit, weil er kein Geld für die Gründung eines Unternehmens aufbringen muss. Die Anleger sind von der hohen Rendite begeistert; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der garantiert Geld verdient, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer ist möglicherweise nicht bereit, in schwierigen Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital in der Immobilie hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers scheitern, können Sie möglicherweise keinen Mieter finden, der bereit ist, eine solch hohe Miete zu zahlen, und Sie könnten ein leerstehendes Restaurant haben.
  11. Track Records des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 kürzlich geöffneten Restaurants geführt wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher im nächsten Jahr sein, um die Miete zu bezahlen.
  12. Handelsplätze : Einige Restaurants werden mit Handelsplätzen verkauft, also schreibst du schriftlich, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds ist gut während des Abschwungs, Sit-down-Familien-Restaurants sind in der Regel aufgrund der höheren Preise und hohen Kosten für die Rezession empfindlicher. In diesen Restaurants kann der Umsatz im Jahresvergleich zweistellig sinken. In der Folge wurden während der Rezession viele Restaurants geschlossen. Wenn Sie in ein Restaurant mit Sitzgelegenheit investieren, sollten Sie eines in einem Gebiet mit hohem Einkommen und großer Bevölkerung wählen.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienanteil verkaufen und das Objekt dann für lange Zeit zurückmieten, z 20 Jahre. Ein typischer Anleger würde sich fragen, ob sich der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten befindet, so dass er das Grundstück verkaufen muss, um seine Schulden zu begleichen. Es kann oder auch nicht der Fall sein; Dies ist jedoch eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurantbetreiber, die Aktien aus gutem Grund auszahlen zu lassen: Geschäftserweiterung. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist möglicherweise nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da Kreditgeber in einer Refinanzierungssituation oft nur 65% des Immobilienwerts verleihen.
  2. Das Darlehen wird in der Bilanz, die oft nicht positiv gesehen wird, als langfristige Schuld ausgewiesen.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.
  4. Aufgrund des angespannten Kreditmarktes kann er keine Kreditgeber finden.

Sie sehen oft zwei verschiedene Auszahlungsstrategien, wenn Sie die vom Restaurant bezahlte Miete betrachten Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber möchte sicherstellen, dass er eine niedrige Miete zahlt, damit sein Restaurantgeschäft gute Chancen hat, profitabel zu sein. Er bietet Investoren auch konservative Kapitalisierungszinssätze, z.B. 7% Deckel. Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag gering bis mäßig. Dies kann für einen Investor eine risikoarme Investition sein, da der Mieter sich die Miete eher leisten kann.
  2. Signifikant höhere Marktmiete : Der Betreiber möchte seine Auszahlung maximieren, indem er das Grundstück, das viel höher ist als sein Marktwert, z. $ 2M für eine $ 1M Immobilie. Investoren wird manchmal hohe Cap-Rate angeboten, z. 10%. Der Betreiber kann 5 $ Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Immobilien 3 $ pro Quadratfuß beträgt. Dies hat zur Folge, dass das Restaurantgeschäft an diesem Standort aufgrund höherer Mieten einen Verlust erleiden könnte. Der Betreiber erhält jedoch so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein. Wenn das Geschäft des Mieters es nicht schafft und er Konkurs anmeldet, müssen Sie einem anderen Mieter niedrigere Miete anbieten, um Ihr Gebäude zu verpachten.

Ground Lease

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant im Erdgeschoss zu verkaufen. Der Begriff Erbbaurecht kann verwirrend sein, da er

  1. bedeuten könnte.
    Sie kaufen das Gebäude und verpachten das Grundstück eines anderen Investors langfristig, z. 50 Jahre, Erbbaurecht
  2. Sie kaufen das Grundstück, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld auf und unterzeichnet dann typischerweise einen 20-jährigen NNN-Mietvertrag, um das Grundstück zu verpachten. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht erneuert, wird das Gebäude an den Grundeigentümer zurückgegeben. Die Kappenrate ist oft 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent im Vergleich zu Restaurants, in denen Sie sowohl Land als auch Gebäude kaufen.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag (eigene oder geliehene Mittel) investieren muss, muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Standort ist für sein Geschäft. Sollte der Mieter die Mietzahlung nicht leisten oder den Mietvertrag nicht erneuern, wird das Gebäude mit beträchtlichem Wert an Sie als Grundeigentümer zurückgegeben. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl im Geschäft als auch im Bauen, wenn er seiner Verpflichtung nicht nachkommt. Und so denkt es zweimal darüber nach, die Mietschecks nicht einzusenden. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, in dem Sie sowohl das Land als auch die Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Kapitalisierungsrate sind die Hauptnachteile für Erbpacht

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da der IRS keine Abwertung seines Grundstückswertes zulässt. Ihre Steuerverbindlichkeiten sind also höher. Die Mieter hingegen können den Wert der Gebäude und Anlagen zu 100% abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z. Tornados, einige Pachtverträge können es den Mietern ermöglichen, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu kündigen, ohne die Immobilien in den letzten Jahren des Mietvertrags neu aufzubauen. Leider sind diesem Autor keine Versicherungsgesellschaften bekannt, die eine Feuerversicherung für Sie verkaufen würden, da Sie das Gebäude nicht besitzen. Das Risiko ist also beträchtlich, da Sie am Ende vielleicht ein sehr teures leeres Grundstück ohne Einkommen und eine riesige Grundstückssteuer besitzen.
  3. Einige der Mietverträge ermöglichen es den Mietern, keine Struktur zu erstellen, z. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren des Mietvertrages. Dies kann dazu führen, dass Investoren Geld für gestundete Instandhaltungskosten ausgeben müssen, was sich negativ auf den Cashflow der Immobilie auswirkt.

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und zum Höchstpreis


Source by David V. Tran

Quick Flipping Raw Land

Die meisten Menschen glauben, dass bei der Investition in rohes Land, das Eigentum auf dem Weg des Wachstums sein muss oder ein gewisses Entwicklungspotenzial haben muss. Die Wahrheit ist, dass es eine Nische in Land investieren gibt, die sehr wenige Menschen ausnutzen. Bevor ich in die Nische selbst komme, ist es wichtig zu verstehen, wovon ich rede, wenn ich rohes Land sage. Ich spreche von Land, das kein Entwicklungspotential hat und sich NICHT auf dem Wachstumspfad befindet. Ich spreche insbesondere von Immobilien wie Farmen, Ranches, Bergland, Waldland, Jagdland und einfach Erholungsgebieten im Allgemeinen.

Ich war an über 1.000.000 Transaktionen mit unbehandelten Grundstücken beteiligt und konzentrierte mich auf diese Typeigenschaften bedeutet in der Regel, dass von anderen Investoren praktisch keine Konkurrenz besteht. Warum ist das? Denken Sie darüber nach. Wenn es eine Person gibt, die 1.000 Hektar Land hat, die 1 Stunde außerhalb einer größeren Stadt liegt und sie $ 2.000.000 oder $ 2.000 pro Morgen für das gesamte Grundstück fragen, wie viele potentielle Käufer haben sie? Es ist ein sehr kleiner Kaufpool, da die meisten Eigentümer die Immobilie nicht aufteilen wollen, weil sie mit Stücken verlassen werden könnten und nicht genug verkaufen würden, um tatsächlich von der Immobilie "rauszukommen". Also, was der Verkäufer sucht, ist, dass eine Person, die bereit ist, $ 2.000.000 auszugeben, um einen Platz zu haben, um am Wochenende wegzukommen oder einen Platz zu haben, um zu jagen. Siehst du jetzt, was ich mit einem kleinen Kaufpool meine?

SO, wie kann man so schnell eine Immobilie umdrehen und Geld verdienen, wenn der Eigentümer es nicht ein Jahr oder länger verkaufen konnte? Sie werden nicht nach diesem einen Käufer suchen, Sie werden rund 30 oder so Käufer finden, die etwa $ 85.000 pro Stück ausgeben können. Nun, schauen Sie, was Sie mit dem potenziellen Einkaufspool gemacht haben. Du suchst nicht mehr nur nach Millionären, weil wir das Grundstück so strukturiert haben, dass jemand mit 85.000 $ ein Stück kaufen kann.

Wie strukturierst du das Anwesen, um diese Käufer zu bekommen? Es gibt 3 einfache Schlüsselprinzipien, die wir verwenden, um dies zu erreichen. Erstens werden wir das Grundstück nicht kaufen, weil wir unser Risiko begrenzen wollen, und nicht jeder kann es sich leisten, ein Grundstück von 2.000.000 Dollar zu kaufen. Wir werden die Immobilie mit einer Option steuern. Nehmen wir an, wir können die Immobilie für 1.800.000 $ optieren. Wir werden dann eine doppelte oder gleichzeitige Schließung vornehmen, wenn wir die Immobilie verkaufen, so dass wir für diesen Deal kein Geld aus unserer Tasche nehmen müssen. Zweitens werden wir das Grundstück in kleinere Traktate aufspalten (nur auf Papier, keine Vermessung) und es der Öffentlichkeit in verschiedenen Größen anbieten. So können potenzielle Käufer kaufen, was sie wollen. Sie können mehrere Traktate miteinander kombinieren, um noch mehr zu kaufen. Drittens werden wir dies mit einer Auktion tun. Dies führt zu mehreren Dingen. Es wird uns erlauben, die Immobilie in mehreren Trakten wie den oben erwähnten 30 anzubieten, aber auch die Käufer können entscheiden, wie viel Land sie wollen und sie müssen gegen die anderen Bieter konkurrieren, um sie zu kaufen. Wir erhalten auch Angebote auf allen Paketen in einer Stunde Periode auf der Auktion.

Wenn Sie die auf einer Auktion gebotenen Preise zusammenfassen (Beispiel: wie oben erwähnt, 30 Traktate bei 85.000 $ Durchschnitt), kommt das auf 2.550.000 $ . Ihr Gewinn ist der Unterschied zwischen Ihrem Optionspreis von $ 1,800,000 und dem Gesamtverkaufspreis von $ 2,550,000, was einem Gewinn von $ 750,000 entspricht. Nicht schlecht, wenn man bedenkt, dass Sie in vielen Fällen weniger als 1.000 Dollar riskieren. Große Teile von unbebautem Land sind eine der letzten ungenutzten Möglichkeiten, Immobilien zu investieren. Warum also nicht davon profitieren?

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und zum Höchstpreis


Source by Mike Fisher

Verwenden von Subjekt-2-Verträgen, um Immobilien mit weniger als perfektem Kredit zu kaufen

Subjekt 2 ist eine Möglichkeit, Immobilien zu kaufen, ohne sich um einen Hypothekenkredit zu bewerben. Diese Finanzierungsoption verlangt von den Käufern die Übernahme von Hypothekenschulden vom Immobilieneigentümer. Immobilieninvestoren verwenden oft Sub2-Verträge, wenn Häuser an Käufer mit weniger als perfektem Kredit verkauft werden.

Subjekt 2 ist eine gute Option für Käufer, die sich nicht für einen konventionellen Wohnungsbaukredit qualifizieren können. Der Immobilieneigentümer übergibt die Immobilienurkunde an den Käufer, der für die Zahlung der verbleibenden Kredittranchen verantwortlich ist. Darlehensdokumente bleiben im Namen des ursprünglichen Hypothekenschuldners und der neue Käufer ist von seinem guten Kredit abgezogen.

Anstatt in einen hochverzinslichen, schlechten Kredit einzusteigen, können Käufer davon profitieren, niedrige Zinszahlungen zu übernehmen. Käufer sollten Kredit – Reparaturstrategien anwenden, damit sie innerhalb von ein oder zwei Jahren eine Finanzierung erhalten können.

Der Hauptzweck des Vertragsabschlusses besteht darin, den Käufer ein Haus ohne Anzahlung oder Bonitätsprüfung bei der Absicht, das Darlehen in den eigenen Namen zu refinanzieren, sobald es ihnen mit ihren Krediten erlaubt ist, eine Finanzierung auf traditionelle Weise zu erhalten.

Der Abschluss von Sub2-Verträgen erfordert von beiden Parteien die gebotene Sorgfalt. Verkäufer sollten finanzielle Aufzeichnungen erhalten, um sicherzustellen, dass der Käufer finanziell in der Lage ist, Hausdarlehensraten zu bezahlen. Wenn der Käufer mit der Note in Verzug gerät, ist der Inhaber der Note für verpasste Zahlungen verantwortlich oder läuft Gefahr, das Eigentum an der Zwangsversteigerung zu verlieren.

Die meisten Subject-2-Verträge verlangen, dass Käufer Darlehenszahlungen an den betreuenden Kreditgeber einreichen. Einige Verkäufer verlangen jedoch, dass Käufer Zahlungen direkt an sie senden, und sie werden Zahlungen an den Kreditgeber einreichen. In diesem Szenario besteht für Käufer das Risiko des Verlusts unverfallbarer Mittel, sollte der Verkäufer den Hypothekarkredit nicht bedienen

Gegenstand 2 Verträge sollten von einem Immobilienanwalt entworfen werden, um Risiken für beide Parteien zu minimieren. Sub2-Verträge werden anstelle von schlechten Kreditzinanzierungsdarlehen verwendet, um den Käufern Zeit zu geben, ihre Kreditwürdigkeit wiederherzustellen. Käufer sollten sich so schnell wie möglich in einen konventionellen Wohnungsbaukredit refinanzieren, um Eigentumsrechte zu erwerben.

Um rechtsverbindlich zu sein, müssen Sub2-Verträge durch das Gericht aufgezeichnet werden. Thema 2 erfasst die Übertragung von Eigentumsrechten an den Käufer. Eigentumsrechte unterliegen jedoch dem Käufer, wenn er seinen vertraglichen Verpflichtungen nachkommt. Kommt der Käufer mit seiner Vereinbarung in Verzug, gehen die Eigentumsrechte an den Verkäufer zurück und der Käufer verliert alle in den Kauf der Immobilie investierten Gelder.

Verkäufer legen die Dauer von Verträgen mit Sachgebiet 2 fest, die typischerweise 2 bis 5 Jahre dauern. Am Ende des Vertrages müssen Käufer einen Wohnungsbaukredit beantragen oder eine Finanzierung über eine andere Quelle erhalten, wie zum Beispiel Hartgeldkreditdarlehen.

Hartgeldkredite bestehen aus zinsgünstigen Krediten privater Investoren oder Investitionen Gruppen. Dies ist eine riskante und teure Option für Kreditnehmer mit schlechten Krediten. Daher sollten Käufer, die Kontraktverträge abschließen, die Möglichkeit, eine Finanzierung in der Zukunft zu erhalten, sorgfältig planen. Wenn Käufer am Ende des Subjekt-2-Vertrags keine Finanzierung erhalten, könnten sie in Verzug geraten und Gefahr laufen, Eigentumsrechte an den Verkäufer zurückübertragen zu können.

Bei der Refinanzierung von Hypothekenobligationen haftet der Käufer Kosten typischerweise mit dem Abschluss eines Wohnungsbaudarlehens verbunden sind. Zu den allgemeinen Kosten gehören Kreditpunkte, Hausinspektionen, Immobilienbewertungen, Hypothekenversicherungen, Hausbesitzerversicherungen, Maklerprovisionen, Anwaltskosten und Abschlusskosten.

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und zum Höchstpreis


Source by Simon Volkov

HOME STAGING: Wie man Menschen in Immobilien verliebt Ein Praxishandbuch für Verkäufer von Immobilien

HOME STAGING: Wie man Menschen in Immobilien verliebt Ein Praxishandbuch für Verkäufer von Immobilien

Jetzt kaufen

Wie man Menschen in Immobilien verliebt – Ein Praxishandbuch für Verkäufer von Immobilien
Gebundenes Buch
Was haben Mode, Autos, Einrichtung und Immobilien gemeinsam? Beim Kauf spielen Emotionen eine wichtige Rolle!
Kein Mensch verkauft seinen Gebrauchtwagen ungewaschen und voll mit persönlichen Dingen und eventuell noch mit dem Altpapier der letzten Wochen im Kofferraum. Auch Kekskrümel und Hundehaare werden entfernt und sogar noch Ledergeruch aufgesprüht. Jeder Autoverkäufer weiß, dass sein Auto dann bessere Chancen auf dem Gebrauchtwagenmarkt hat, wenn es möglichste neuwertig aussieht. Warum das so ist? Der Käufer eines Gebrauchtwagens erwirbt ein für ihn neues Auto und es sollte deshalb möglichst auch diesen Eindruck machen. Schließlich will er auch auf dieses Auto stolz sein – obwohl es „nur“ ein gebrauchtes ist.
Kein Einrichtungs- bzw. Möbelhaus scheut die Mühe, Musterzimmer zu gestalten und die Kunden damit zu inspirieren. Ansprechend und gekonnt dekorierte Schaufenster wecken Sehnsüchte nach geschmackvollem Wohnen oder gutem Aussehen. Keiner fühlt sich übrigens getäuscht, wenn alle Schaufensterpuppen Größe 34 tragen. Ist ja auch klar, dass man mit Größe 40 anders aussieht, aber darum geht es gar nicht. Wir wollen halt einfach verführt werden.
Sollte das nicht beim Produkt „Immobilie“ genauso sein? Wieso müssen Immobiliensuchende – im Fall von unbewohnten Immobilien – kahle, unrenovierte und schlecht beleuchtete Räume oder im Fall von noch bewohnten Immobilien – mit Schuhen zugestellte Flure, hochgeklappte Toiletten-Deckel, ungemachte Betten und die „persönlichen Vorlieben“ der Vorbesitzer in Kauf nehmen? Dafür gibt es doch wirklich keinen Grund, denn die in solchen Fällen erforderliche „Fantasie“ haben die wenigsten Kaufinteressenten – und werden nicht zu Käufern.
Vor dem Hintergrund, welcher Aufwand in anderen Lebensbereichen betrieben wird, um Konsumenten in Kauf-Stimmung zu bringen für den Kauf, treten die Autorinnen als…



Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und zum Höchstpreis

Hilfe, ich bin erschrocken – ich lese gerade meinen Hausinspektionsbericht – fällt das Haus auseinander?

Oh mein Gott … Rohre sind undicht, Dachschindeln sind beschädigt, der Ofen funktioniert nicht richtig, es gibt elektrische Probleme, das Deck braucht Aufmerksamkeit …. gheesh … Was mache ich jetzt? Ist dieses Haus, das Haus, in das ich mich tief verliebt habe, auseinandergefallen?

Nun … vielleicht und vielleicht auch nicht. Es gibt kein perfekt gebautes oder perfekt gepflegtes Haus … zumindest habe ich nie so etwas inspiziert und erwarte auch nicht, dass ich es jemals tun werde. Stellen Sie jedoch sicher, dass es Häuser gibt, die einfach in sehr schlechtem Zustand sind. Es besteht jedoch die Möglichkeit, dass die in einem Heiminspektionsbericht genannten Probleme typische Probleme für ein Heim in einem bestimmten oder bestimmten Alter darstellen. Dies ist zwar nicht immer der Fall, die Probleme können jedoch sehr wahrscheinlich repariert werden. Fast alles kann repariert werden. Noch ernsthaftere Gegenstände, z.B. Strukturelle Probleme, Wassereinbruch und daraus resultierende Schäden, Heizungs- und Klimaanlagen, die ersetzt werden müssen usw., können repariert werden. Sobald Probleme identifiziert wurden, unabhängig von ihrer Schwere, kommt es dann darauf an, ob sie repariert werden, wie und von wem sie repariert werden können, wie viel diese Reparaturen kosten werden und welche Partei wird für diese Reparaturen finanziell verantwortlich zu sein

Zuerst … und meiner Meinung nach … die Details, was eine Home Inspection ist und wie ein Home Inspection Report typischerweise in einer Immobilientransaktion verwendet wird, hätte dem Käufer vor dem Inspektionszeitraum von ihrem Immobilienmakler vollständig erklärt werden müssen. Zu Beginn der Hausinspektion sollte der Hausinspektor dem Kunden erklären, was er vom Hausinspektor erwarten kann, und aus dem Hausinspektionsbericht. Der Home Inspection Report, und wieder in meiner so bescheidenen Meinung, sollte nicht als eine allumfassende Liste betrachtet werden, die verwendet werden sollte, um die verkaufende Partei streng um den Kopf und die Schultern zu schlagen. Es wird wahrscheinlich … werden … sehr wahrscheinlich sein … Artikel in dem Bericht, die, während erforderlich, um von den Standards für die Home Inspection berichtet werden, fallen möglicherweise nicht in den Bereich des Immobilienangebots, um Kontakt als Elemente, die können vom Verkäufer repariert werden. Diese Bestimmung oder Interpretation wird am besten einem Immobilienmakler oder einem Anwalt überlassen. Die in dem Bericht identifizierten Probleme sind in ihrer Gesamtheit Informationen … Informationen, die als Teil der Grundlage für eine fundierte Kaufentscheidung bereitgestellt werden. Deshalb hattest du überhaupt eine Inspektion, oder? Sie haben für eine professionelle Bewertung des Hauses bezahlt, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen.

Zweitens … machen Sie einen halben Schritt zurück, atmen Sie tief durch oder zwei und lesen Sie den Bericht noch einmal. Ich verspreche, dass die Welt als Ergebnis des Berichts nicht zu Ende ist. Wenn es zahlreiche einzelne Punkte gibt, die berücksichtigt werden sollen, versuchen Sie, diese Probleme in der Reihenfolge ihrer Wichtigkeit für SIE zu beschreiben. Der Bericht kann die Probleme zu einem gewissen Grad kategorisieren, aber der Hauptinspektor kann nicht entscheiden, welche Bedeutung Sie auf einen bestimmten Gegenstand legen sollten. Der Inspektor sollte Sie auch nicht beraten, ob Sie das Haus kaufen sollten oder nicht; Ein solcher Rat oder eine solche Beratung liegt außerhalb des Rahmens einer Home Inspection. Es gibt zwei Fragen, die ich persönlich nie beantwortet habe. Der erste ist "Würden Sie dieses Haus kaufen?" und das zweite ist "Wie würdest du dieses Haus auf einer Skala von 1-10 bewerten?" Es gibt zu viel, was ein Heiminspektor einfach nicht weiß, um solche Fragen beantworten zu können. Sicher, sie wissen viel über den physischen Zustand des Hauses, wenn die Inspektion abgeschlossen ist, aber das ist nur ein Teil der Gleichung. Sie wissen nicht, wie viel das Haus wert ist, sie kennen die finanzielle Situation der Kunden nicht, und sie wissen nicht, wie die finanziellen Vereinbarungen aussehen. Ich schlage auch vor, dass sie es nicht wissen sollten.

Dritte … machte sich daran, noch mehr Informationen zu sammeln. Information … genaue Information … und das daraus gewonnene Wissen sind Ihre liebsten Freunde. Sie müssen den erforderlichen Reparaturen einen Dollarwert zuordnen. Erfordern die Reparaturen eine strukturelle Bewertung durch einen lizenzierten Professional Engineer? Sind die erforderlichen Reparaturen so durchzuführen, dass sie von einem lizenzierten Generalunternehmer durchgeführt werden müssen? Kann einer der Gegenstände von einem Handwerker repariert werden, der auf allgemeine Reparaturen spezialisiert ist? Suche und erhalte Schätzungen von den Auftragnehmern, die die Reparaturen durchführen werden. Nutzen Sie alle verfügbaren Ressourcen, um Informationen zu erhalten und gute Entscheidungen zu treffen. Ihr erfahrener, professioneller Immobilienmakler ist in der Annahme, dass Sie diesen Service behalten haben, in einer ausgezeichneten Position, um Sie bei diesem Unterfangen zu unterstützen. Der typische professionelle Immobilienmakler verfügt über einen großen Schatz an Wissen und Ressourcen, um mit den Inhalten und Fragen eines Home Inspection-Berichts umzugehen. Das ist ein Teil dessen, was sie tun, wenn sie ihre Kunden während einer Immobilientransaktion vertreten.

Ihr Erfolg bei Ihrer Immobilientransaktion hängt zumindest teilweise davon ab, entsprechende Informationen zu sammeln, diese Informationen zu verarbeiten und daraus fundierte Entscheidungen zu treffen Information. Dies auf eine ruhige, direkte und unkomplizierte Weise … mit so wenig involvierten Emotionen wie möglich zu tun … wird wahrscheinlich zu einem positiven Ergebnis beitragen.

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und zum Höchstpreis


Source by Gary Gentry

Die Bewertung des Grundvermögens für die Erbschaft- und Schenkungsteuer: mit Schnellübersichten, Beispielen und Praxishinweisen zur neuen ImmoWertV

Die Bewertung des Grundvermögens für die Erbschaft- und Schenkungsteuer: mit Schnellübersichten, Beispielen und Praxishinweisen zur neuen ImmoWertV

Jetzt kaufen



Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und zum Höchstpreis

Verkaufen Sie Ihr Haus in 7 Tagen – Deal oder Betrug?

Ich bin sicher, Sie haben diese Werbung auf Bandit-Schildern an der Autobahn oder in der Immobilienabteilung der Zeitung gesehen. Vielleicht haben Sie sich gefragt, ob sie realistisch sind – oder sind sie nur ein Betrug?

Nun, die Wahrheit ist, dass die Besseren echt sind. Sie werden von privaten Investoren platziert, die sofortigen Zugriff auf Mittel haben und es sich leisten können, Ihr Objekt schnell zu schließen. Sie werden oft die Abschlusskosten decken und werden sicherlich alle Formalitäten erledigen. Klingt zu gut um wahr zu sein? Nun, ist es nicht, aber es gibt einen Haken – ich wette du hast es erraten!

Wenn jemand bereit ist, dein Haus zu kaufen, für alles Geld und in 7 Tagen zu schließen, werden sie nicht zahlen Einzelhandelsmarktwert. Das ist eine Tatsache – sie können es sich nicht leisten. Diese Menschen sind keine Philanthropen – sie tun dies, um Profit zu machen (obwohl die Seriösen auch gerne glauben, dass sie Menschen in Not helfen). Also, irgendwo unterhalb des Einzelhandelsmarktwertes ist das, was Sie von ihrem Angebot erwarten können. Wie viel unter dem Marktwert? Es hängt vom Zustand des Grundstücks, seiner Lage und einer Reihe anderer Faktoren ab, könnte aber etwa 70% des Verkaufspreises betragen.

Bevor Sie denken, dass dies nur eine einfache Abzocke ist – denken Sie darüber. Wenn Sie die Immobilie über einen Agenten verkaufen, zahlen Sie mindestens 6%. Fügen Sie Abschlusskosten hinzu, Inspektionen, die Sie bezahlen könnten, und einen kleinen Rabatt auf den Verkaufspreis, und es kann leicht bis zu 10% betragen. Dann können Sie Ihre Holdingkosten berücksichtigen. Wenn es 6 Monate dauert, um das Haus zu verkaufen (und das ist nicht schlecht auf dem heutigen Markt), haben Sie Ihre monatlichen Kosten – Darlehenszahlungen, Steuern, Versicherungen, Versorgungsunternehmen, usw. – ebenfalls berücksichtigt. Bei einem Haus im Wert von 250.000 $ könnten die monatlichen Ausgaben leicht 2.500 $ pro Monat betragen. Über 6 Monate, das sind weitere 6%.

Addieren Sie die Kosten für die Vorbereitung des Hauses für den Einzelverkauf – vielleicht weitere 5.000 $ und die Situation könnte so aussehen:

Preisvorstellung 250.000 $

Rabatt zu verkaufen (2%) 5.000

Maklerprovision (6%) 14.700

Schließkosten (2%) 4.900

Nettoumsatz Wert 225.400

Less:

Holdingkosten 15.000

Verkaufsvorbereitung 5.000

Gesamtkosten 20.000 US-Dollar

Cash verfügbar $ 185,400 (74%)

Also, wenn das Haus in 6 Monaten verkauft wird, und Sie nur um 2% Rabatt haben müssen, könnten Sie mit etwa 75% der Preisvorstellung davonkommen. Wenn der Markt weiter sinkt oder Sie Ihren Verkaufspreis senken müssen, könnte das bald unter 70% liegen. Ich denke, das macht ein Angebot von 70%, Bargeld, sofort attraktiv aussehen.

Natürlich können Sie versuchen, das Eigentum selbst zu verkaufen, spart die Kosten eines Agenten, aber Marktstatistiken zeigen, dass über 80% von FSBOs (zum Verkauf durch den Eigentümer) enden mit einem Agenten sowieso, und diejenigen, die das Haus selbst verkaufen, erreichen einen niedrigeren Preis, als der Agent getan hätte. Dies liegt zum Teil daran, dass die Käufer wissen, dass der Verkäufer Agenturprovisionen spart und den Angebotspreis senkt.

Wenn ein privater Investor in 7 Tagen von einem Hauskauf redet, ist dies nur eine der Möglichkeiten sie können es tun. Aber wie Sie sehen können, mag das Angebot auf den ersten Blick nicht sehr großzügig zu sein scheinen, wenn man jedoch die Variablen berücksichtigt, die wir besprochen haben, kann es wie ein gutes Geschäft aussehen.

Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Immobilienmakler Heidelberg

Makler Heidelberg


Der Immoblienmakler für Heidelberg Mannheim und Karlsruhe
Wir verkaufen für Verkäufer zu 100% kostenfrei
Schnell, zuverlässig und zum Höchstpreis


Source by Chris X Lewis