Vertraue deinem Grundstücksmakler nicht: Häufige Bewertungsfehler

OK OK … Ich möchte deinem Grundstücksmakler oder anderen Beratern nicht wirklich vertrauen, es sei denn, sie geben dir einen schlechten Rat, wie die drei Fehler, die in diesem Artikel beschrieben werden. .. Viele Immobilienmakler verstehen es, Immobilien zu bewerten und können ein großer Vorteil sein (besonders diejenigen, die sich auf Immobilieninvestoren konzentrieren), aber die unglückliche Wahrheit ist, dass viele Investoren und Agenten diese üblichen Fehler machen:

· Mehrwert zu einem Objekt für ein Schlafzimmer

· Falsches Anpassen an Quadratmeter

· Vergleiche nicht ähnliche Häuser ohne Anpassung

Wert für eine Unterkunft zu einem Schlafzimmer hinzufügen

Das ist bei weitem der häufigste Fehler, den ich sehe. In einigen Fällen wird ein Schlafzimmer einen Mehrwert bringen, aber normalerweise können Sie nicht damit rechnen. Wenn ein Haus mehr Schlafzimmer hat, ist es bedeutend größer und das große Haus ist wertvoller, aber das Schlafzimmer selbst addiert nicht den Wert, der quadratische Fuß ist. Wenn zwei Häuser die gleiche Größe haben und eines ein zusätzliches Schlafzimmer hat, fehlt etwas anderes ODER es gibt viele kleinere Räume, was einige Käufer abschreckt. Es ist im Grunde eine Wäsche für Bewertungszwecke. Die einzige Ausnahme davon ist, wenn das Haus nicht mit der Nachbarschaft übereinstimmt. Zum Beispiel, wenn die gesamte Nachbarschaft zwei oder drei Schlafzimmer ist und Sie ein Schlafzimmer haben, sollte es tatsächlich Wert hinzufügen, um ein Schlafzimmer hinzuzufügen, selbst wenn Sie das Haus die gleiche Größe halten. Ich würde in diesen seltenen Fällen sehr vorsichtig sein, weil es schwer ist zu wissen, wie viel Wert ein Schlafzimmer tatsächlich hinzufügen wird. Wenn Sie also Ihre Kompositionen betrachten, sehen Sie sich die Größe und nicht die Anzahl der Schlafzimmer an.

Das gilt nicht für Bäder. Bäder werden fast immer einen Mehrwert bringen.

Korrigieren Sie falsches Quadratmeter

Ein weniger verbreiteter, aber verheerenderer Fehler, den ich sehe, ist die Verwendung eines Preises pro Quadratfuß, um ein Haus zu bewerten. Viele Agenten machen diesen Fehler. Der Fehler besteht darin, einen durchschnittlichen Preis pro Quadratfuß zu verwenden und diese Zahl mit der Größe des Hauses zu multiplizieren, das Sie bewerten möchten. Es ist nicht ratsam, diese Methode zu verwenden, besonders wenn Ihr Haus für einen Bereich klein oder groß ist. Denk darüber nach. Ist ein 2.000 Quadratmeter großes Haus wirklich doppelt so viel wert wie ein 1.000 Quadratmeter großes Haus, das nebenan sein könnte? Das Gebiet bringt eine bestimmte Bandbreite von Werten mit sich, die in alle Häuser fallen, und die Grundstückswerte sollten nahezu identisch sein, unabhängig von der Größe des Hauses. Die Verwendung eines Preises pro Quadratfußmodell berücksichtigt das Los nicht.

Es ist wahr, dass Sie sich an die Größe anpassen müssen, weil größere Häuser mehr Wert haben, aber es ist einfach, die Anpassung zu umgehen. Der beste Weg, dies zu tun, ist in Ihre Comps zu graben und eine Idee für die erforderliche Anpassung zu bekommen. Dies kann sehr schwierig sein, da der Wert pro Quadratfuß abnimmt, wenn die Häuser größer werden. Es ist eine sichere Wette, nie das größte oder kleinste Haus in einem Gebiet zu kaufen, aber wenn Sie das tun, verwenden Sie eine sehr konservative Anpassung für die Größe. Eine Faustregel, die ich gerne benutze, ist 1/3 des Durchschnittspreises pro Quadratfuß als Größenanpassung. Das ist ziemlich nah am Durchschnitt, also ist es nett; aber wieder ist eine Faustregel und ist keine Wissenschaft.

Bedenken Sie, dass die von mir erwähnten Anpassungen über den Bodeneinstellungen liegen. Keller tragen nicht den gleichen Wert. In der Tat ist es normalerweise weniger als die Hälfte der Fläche über dem Boden wert. Zum Beispiel, in einer schönen Gegend könnte eine oberirdische Anpassung $ 90.00 über dem Boden sein, aber Keller in diesem Bereich könnte nur eine Anpassung von $ 30.00 pro fertigen sq Fuß wert sein. Ich habe das nie verstanden, denn wenn es fertig ist, ist es nutzbarer / lebenswerter Raum und die Leute lieben Keller. Ich gab es auf zu versuchen zu verstehen, warum der Keller wenig Wert hat und es gerade akzeptiert hat. Sie müssen nicht verstehen, warum es wahr ist, solange Sie wissen, dass es wahr ist und verwenden Sie das, um zu helfen, mit einem genauen Wert zu kommen.

Vergleichen Sie nicht ähnliche Häuser ohne Anpassung

Dieses bringt mich zum Lachen, wenn ich es höre. Der Biggie, die ich hier sehe, vergleicht die Ranch oder Rambler Stil zu Hause mit einem Haus mit Treppen, wie ein Bi-Level oder 2-Geschichte. Das Haus ohne Treppen ist immer wertvoller. Sie müssen sich als Käufer und als Käufer vorstellen. Ein weiteres bekanntes Beispiel für diesen Fehler ist der Vergleich älterer Häuser mit neueren Häusern. Tatsächlich haben wir heute einen Anruf von einer Kundin angenommen, die ihr Haus mit einem Haus verglichen hat, das noch nie in einem Wohnviertel gelebt hat. Sie waren fast identisch in der Größe und waren innerhalb einer Viertelmeile zueinander, aber einer ist ungefähr 30 Jahre alt und einer wurde gerade gebaut. Glauben Sie wirklich, dass jemand ein gebrauchtes Haus zum gleichen Preis kaufen würde, für den er ein neues Zuhause bekommen könnte? Das neuere Haus ist mehr wert, also ist es am besten, diesen Comp nicht einmal zu benutzen; Wenn Sie es jedoch verwenden müssen, stellen Sie sicher, dass Sie das Alter einstellen.

Meine Hoffnung ist, dass wir durch das Verständnis dieser häufigen Fehler in der Lage sein werden, nach reparierten Werten genauer zu sein und ein besserer Investor dafür zu sein.

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So verkaufen Sie Ihre Autogramm-Promi-Fotos

Die meisten Besitzer signierter Promi-Fotos würden es niemals wagen, sich mit ihnen zu trennen. Als krönenden Abschluss ihrer Kollektionen betrachten sie handsignierte Promi-Fotos. Es kann jedoch eine Zeit im Leben eines Sammlers kommen, in der sie gezwungen sein werden, sich aus finanziellen Gründen von ihren signierten Promi-Fotos zu trennen, oder weil sie ihre Sammelleidenschaft verlieren.

Was auch immer der Fall ist, Wenn Sie sich entschieden haben, sich von Ihren signierten Promi-Fotos zu trennen, gibt es einige wichtige Schritte, die Sie unternehmen sollten, um sie zu verkaufen.

Zu Beginn sollten Sie Ihre Autogramm-Promi-Fotos authentifizieren lassen. Es gibt viele Dienste, die Sie dazu verwenden können. Selbst wenn Sie wissen, dass die Autogramme auf Ihren Fotos legitim sind, werden die Personen, an die Sie verkaufen werden, immer ihre Zweifel haben. Daher sollten Sie sich an ein Unternehmen wenden, das sich auf die Authentifizierung von Fotos mit Autogrammen spezialisiert hat. Dabei müssen Sie jedoch für den Dienst bezahlen.

Wenn Sie sich nun für einen Authentifizierungsdienst entscheiden, sollten Sie sich an einen wenden, der einen guten Ruf hat. Die meisten Käufer werden ihre Hausaufgaben machen und werden Sie fragen, wo Sie Ihr Autogramm erhalten haben. Sie werden sich dann an das Better Business Bureau wenden, um sicherzustellen, dass das Unternehmen, das Sie bearbeitet haben, einen guten Ruf hat und keine betrügerischen Geschäfte geführt hat.

Sobald Sie Ihre Autogrammfotos erhalten haben, erhalten Sie wird ein Authentifizierungszertifikat genannt. Dies ist Ihr Beweis dafür, dass das Autogramm auf Ihrem Promi-Foto authentisch ist.

Der nächste Schritt, den Sie unternehmen sollten, ist die Bestimmung des Wertes Ihrer signierten Promi-Fotos. Dazu müssen Sie Ihre Fotos begutachten lassen. Sie werden wieder für diesen Service bezahlen. Ein Gutachter kann Ihnen jedoch den genauen Wert Ihrer Fotos mitteilen. Sie sollten immer darum bitten, diese Nummer notieren zu lassen, damit Sie sie zusammen mit Ihrem Echtheitszertifikat allen potenziellen Käufern vorlegen können.

Es gibt eine positive Seite, Geld dafür auszugeben, dass Ihre signierten Promi-Fotos bewertet und authentifiziert werden. .. Sie können die Kosten in der Regel an Ihren Käufer weitergeben. Sie können ihnen die Quittungen für das, was Sie zusammen mit den Kosten des Fotos ausgezahlt haben, vorlegen. Wie in den meisten Fällen hätten sie dieses Geld selbst ausgegeben, um sicherzustellen, dass das Foto legitim ist. Viele Verkäufer werden dies tun und dem Käufer sogar mitteilen, dass sie auch 30 Tage Zeit haben, das Foto im gleichen Zustand zurückzugeben, wenn sie feststellen, dass Foto und Autogramm nicht authentisch sind.

Von hier aus können Sie Ihr Autogramm verkaufen. Promi-Foto. Kontaktieren Sie Promi-Auktionen oder Stores und präsentieren Sie diese mit Ihren Fotos, um zu sehen, ob sie interessiert sind. Sie können Ihre Fotos auch auf prominenten Websites und persönlichen Auktionswebsites wie E-bay im Internet auflisten. Sie können sogar Anzeigen in Sammlermagazinen schalten und den Käufern erlauben, zu Ihnen zu kommen.

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Welches Real Estate Prospecting System ist das Richtige für Sie?

Während viele Immobilienmakler durchziehen werden, um eine Prospektion zu vermeiden, muss eine Art von Prospektion durchgeführt werden, bevor ein Verkauf durchgeführt werden kann. Top-Immobilienmakler wissen, dass die Erkundung ihr Ticket für Wohlstand und Glück ist, und sie nehmen es an. Viele andere Agenten werden bei der Erkundung "herumplatzen", ohne das System hart zu bearbeiten. Sie werden oft nach einem "magischen" System der Prospektierung suchen.

Ich habe alle heute auf dem Markt befindlichen Systeme gesehen, die als "magische Formeln" verkauft werden. Diese Behauptung, Prospektion einfach, automatisch und praktisch sofort zu machen. Die Wahrheit ist, dass die meisten dieser Formeln gute Systeme für die Prospektion sind. Aber sie sind nicht magisch, und einer ist nicht besser als ein anderer … und keiner ist "augenblicklich". Alles wird Anstrengung und Beständigkeit erfordern.

Was ist das beste Prospektionssystem? Es ist das, was Sie hart arbeiten wollen. Eine gute Prospektionsmethode ist eine, die Sie gerne tun, die zu Ihrer Persönlichkeit passt, damit Sie eher Erfolg haben.

Aktive Immobilienprospektionsmethoden

Die Besten Formen der Prospektion für schnelle Ergebnisse sind aktiv. Nachfolgend finden Sie eine Auflistung der häufigsten aktiven Erkundungsmethoden.

  • Einige Immobilienmakler haben die Eigenschaft, jeden Tag für ein paar Stunden an kalte Türen zu klopfen. Sie mögen die Wiederholung. Sie gehen gerne spazieren und bekommen die Übung. Sie mögen es, ein Drehbuch zu haben und in einen Rhythmus zu kommen. Nach dem ersten Tag sind sie schnell unbehaglich, wenn sie mit Leuten an der Haustür sprechen. Sie stellen fest, dass es den meisten Leuten nichts ausmacht, wenn jemand hart arbeitet und an die Tür klopft. Wenn Sie jemand sind, der eine starke Abneigung gegen Leute hat, die an Ihre Tür klopfen, sollten Sie bedenken, dass Tausende von Immobilienmaklern äußerst erfolgreiche Unternehmen aufgebaut haben. Nur weil du es nicht magst, heißt das nicht, dass andere genauso denken. Es ist ein einfacher und sehr kostengünstiger Prospektionsansatz. Der Schlüssel, um es funktionieren zu lassen, ist sowohl Konsistenz als auch die Kenntnis der richtigen Wörter, um einen Lead vor Ort in einen Termin zu konvertieren (was für jede dieser aktiven Prospektionsmethoden gilt).
  • Manche (wenige) Menschen genießen Kaltrufen. Sie mögen die Wiederholung, Konsistenz und Leichtigkeit. Aber die Öffentlichkeit genießt Telemarketing nicht, also ist die Zurückweisungrate hoch. Wenn Sie jemand sind, der einen Auflegen als persönlichen Angriff interpretiert, werden Sie dies wahrscheinlich nicht tun wollen. Auf der anderen Seite ist es eine der schnellsten Möglichkeiten, Ihr Geschäft auszubauen, und ich kenne viele erfolgreiche Agenten, die ihr Geschäft auf die hohen sechs Zahlen ausrichteten, die kalt telefonieren. Sie können lernen, innerhalb der Vorschriften der Do Not Call Liste zu arbeiten. Und weil Telemarketing herausfordernd ist, werden Sie wahrscheinlich nicht viel Konkurrenz haben und Sie werden Menschen in diesen Tagen empfänglicher finden, weil sie nicht von Anrufen überflutet werden.
  • Manche Leute genießen es, bei FSBO's vorbeizuschauen oder Abgelaufene anzurufen. Sie mögen die Gewinnchancen (da der Besitzer bereits "die Hand erhoben hat") und haben sich für die Herausforderung gestählt. Diese Besitzer können ihre Frustrationen über etwas anderes auf sich lüften, was es zunächst "gruselig" erscheinen lässt, mit ihnen zu sprechen. Es gibt jedoch sehr gut beschriebene Techniken, um das zu handhaben und genau die richtigen Worte zu sagen. In einigen Gebieten gibt es genug FSBO / Expireds, um ein Vollzeitprospektionsprogramm zu erstellen. In anderen Bereichen kann dies ein einmal wöchentliches Programm sein.
  • Einige Agenten ziehen sich gerne durch Web 2.0 und Social Media Marketing. Sie mögen es, aber sie verstehen auch, dass es nicht nur ein Hobby ist. Sie haben eine Strategie und wissen, wie man die Strategie mit Hilfe von Websites, Leadgenerierungsfirmen, Blogging, Social Media, Ezine-Artikeln usw. anwendet. Dies ist eine pseudoaktive Form der Prospektion, weil sie Elemente der Werbung kombiniert (werfen Sie Ihren Köder und sehen Sie, wer bites) mit Vernetzung. Die Herausforderung besteht darin, genau zu wissen, was in der "Immobilien-Social-Media-Welt" funktioniert und was nicht, denn man kann sich leicht darin verlieren.
  • Andere Immobilienmakler leben und atmen, um sich zu vernetzen. Sie sind soziale Kreaturen, die Geschäfte finden können, indem sie mit Leuten in der Lebensmittelgeschäft-Kasse sprechen. Ein Netzwerksystem stellt sicher, dass sie eine bewusste Strategie haben, um die richtigen Arten von Beziehungen aufzubauen, sich in einer Gemeinschaft bekannt zu machen, usw. Wenn Sie ein Introvertierter sind, werden Sie möglicherweise nicht von dieser Methode der Prospektion angezogen. Auf der anderen Seite kenne ich einige Introvertierte, die es gut machen, weil sie einen Zweck haben, eine Konversation zu führen, und die richtigen Worte gelernt haben, um jemanden zu motivieren, mit ihnen Geschäfte machen zu wollen. Viele Menschen genießen es, 100% referralbasierte Unternehmen und Arbeitstechniken und -strategien zu entwickeln, die weit über das hinausgehen, was wir normalerweise als Networking bezeichnen.
  • Manche Menschen genießen es, Landwirtschaft zu betreiben, weil sie gerne Teil einer Gemeinschaft sind. Sie genießen die Vorteile von Türklopfen, Sponsoring von Nachbarschaftsveranstaltungen und bloggen über die "Haube". Wenn Sie Ihre Nachbarn nicht mögen, müssen Sie Ihre eigene Nachbarschaft nicht bewirtschaften. Einige Agenten nutzen Nachbarschaftswebseiten mit Gutscheinen und kostenlosen Kleinanzeigen für Flohmärkte, FSBOs, etc. Die Landwirtschaft ist die eine Methode, die Elemente aller anderen Methoden beinhaltet, wenn Sie also Abwechslung mögen, ist dies die Methode für Sie.
  • Wieder andere, wie ich, haben enormen Erfolg mit Laufworkshops – zum ersten Mal Käufer, Verkäufer, Investor, etc. Workshops sind natürlich und lustig für mich, und so genieße ich Prospektion … und ich glaube, dass ein Agent sollten ihre Immobilienprospektion genießen, sonst tun sie es nicht. Ich habe meine eigenen Systemfüllungsworkshops entwickelt und Inhalte so bereitgestellt, dass die Leute bereit sind, mit mir zu arbeiten. Für viele Agenten, die ein bisschen schüchtern sind, aber trotzdem gerne auf der Bühne stehen, ist das eine nette Annäherung.
  • Offene Häuser sind immer noch ein guter Weg, um sie zu erkunden, wenn sie gut gemacht werden. Einige Agenten halten fünf Tage die Woche offene Häuser. Sie haben einen Prozess für die Arbeit der Käufer, die durchkommen, und sie arbeiten die Gemeinschaft, in der sie die geöffneten Häuser halten und häufig Auflistungsagenten rechtzeitig werden. Wenn offene Häuser ein Dreh- und Angelpunkt in Ihrem Prospektionsplan sind, dann wollen Sie die genauen Wörter kennen, um zu verwenden, um Aussichten zu motivieren, um mit Ihnen arbeiten zu wollen, und Sie werden gut darin werden wollen, nach Verabredungen zu fragen, nicht nur Telefonnummern .. Einige Agenten sind der Meinung, dass offene Häuser Zeitverschwendung sind, weil sie in ihrer Region nicht genügend aktive Aussichten bekommen. Wenn das für Sie zutrifft, sollten Sie Ihre Wochenenden vielleicht anders verbringen.

Passive Prospecting

Weniger aktive Prospektion (oder passive Prospektion) umfasst Direct Response Marketing, Werbung, Online-Lead-Generierung Unternehmen, nur aufgeführt / verkauft Karten, Flyer abwerfen, etc. Einige dieser Techniken arbeiten sehr gut. Und einige von ihnen sind eine reine Zeitverschwendung. Bevor Sie sich entscheiden, eine passive Marketingkampagne zu starten, sprechen Sie mit Ihrem Coach und besprechen Sie die Kosten und Ergebnisse.

Das One Real Estate Prospecting System, das jeder Agent braucht

Jeder Agent sollte religiös und automatisch mit seinen früheren Kunden zusammenarbeiten. Die fortlaufende Datenbank-Landwirtschaft ist vielleicht der einzige Weg für die meisten Agenten, die Höhen und Tiefen dieser Branche auszugleichen. Schließlich, nach dem Aufbau Ihres Unternehmens für mehrere Jahre, wird dieser vergangene Kundenstamm Ihre Eintrittskarte für den Lebensstil sein, von dem Sie immer geträumt haben.

Datenbank-Landwirtschaft ist auch Ihre beste Chance für "einfach, automatisch und praktisch sofort " Geschäft. Wenn Sie jetzt Geschäfte machen müssen, dann verbinden Sie sich mit jedem früheren Klienten und jeder Person in Ihrem Einflussbereich und bitten Sie um eine Überweisung. Mit einigen cleveren Überweisungstechniken und Wörtern sind die Chancen sehr gut, dass Sie mindestens eine neue Transaktion ausgraben werden.

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Denken Sie daran, ein Condo Hotel zu kaufen? Hier sind 20 Dinge, die du wissen musst!

1. Was ist ein Condo-Hotel oder Condotel?

Denken Sie an ein Condo-Hotel (auch manchmal als Condotel oder Hotel Condo bezeichnet) als Kauf einer Eigentumswohnung, obwohl eines, das Teil eines Vier-Sterne-Hotel ist. Als Eigentümer erhalten Sie daher im Urlaub mehr Vier-Sterne-Service und Annehmlichkeiten als in einer typischen Eigentumswohnung.

2. Welche Arten von Dienstleistungen und Annehmlichkeiten finden Sie in Condo-Hotels?

Wenn Sie sich vorstellen können, die Feinheiten, die Sie in einem gehobenen Hotel finden würden, dann können Sie sich ein Condo-Hotel vorstellen. Zu den Einrichtungen zählen oft Pools im Resort-Stil, Full-Service-Spas, hochmoderne Fitnesscenter, Gourmetrestaurants, Concierge-Service und Zimmerservice.

In einigen Orten, wie Las Vegas, finden Sie Eigentumswohnungen Hotels mit ihren eigenen Casinos, Einzelhandelsflächen und Unterhaltungsmöglichkeiten. In Orten wie Orlando finden Sie Eigentumswohnungen mit eigenen Wasserparks und Konferenzeinrichtungen.

3. Was ist der Unterschied zwischen einem Condo-Hotel und einer traditionellen Eigentumswohnung?

Der große Unterschied zwischen einem Hotel und einem Condo-Hotel besteht darin, dass ein Hotel normalerweise einen Eigentümer hat, entweder ein Privat- oder ein Firmenhotel. Einheit für Einheit. Daher könnte ein 300-Zimmer-Condo-Hotel bis zu 300 Wohneinheitenbesitzer haben.

4. Ist es für Hotelgäste offensichtlich, ob sie in einem Condo-Hotel oder einem traditionellen Hotel wohnen?

Ein Hotelgast wird wahrscheinlich nie erfahren, dass das Hotel mehrere Eigentümer hat, da es wie ein traditionelles Hotel geführt wird. oft unter der Leitung eines bekannten Hotelunternehmens wie Hilton, Hyatt, Starwood, Trump oder W. Außerdem wird jede der einzelnen Condo-Hoteleinheiten in Design und Ausstattung identisch aussehen, wie in einem traditionellen Hotel.

5. Wer kauft in der Regel Eigentumswohnung Hotels?

Sie sind in erster Linie an Menschen verkauft, die ein Ferienhaus wollen, aber nicht mit den Ärger in der Regel mit Zweitwohnung verbunden wie die Aufrechterhaltung des Eigentums oder die Suche nach Mietern in der aus Jahreszeit.

6. Wie ist der demographische Charakter eines typischen Eigentumswohnungs-Hotelkäufers?

Das Spektrum der Condo-Hotelkäufer ist ziemlich groß. Es gibt Familien, die in einem Urlaubsziel ein zweites Zuhause suchen. Es gibt Baby-Boomer, die sich dem Ruhestand nähern oder sich dem Ruhestand nähern und irgendwo einen "Winter" haben wollen. Es gibt auch viele Investoren, die eine Eigentumswohnung Hoteleinheit mit der geringen Absicht kaufen, es jemals zu benutzen; sie sind für die potentielle Wertschätzung der Immobilien drin.

7. Können Sie in einem Condo-Hotel wohnen?

Condo-Hotels werden normalerweise nicht als primäre Residenzen angeboten. In der Tat begrenzen viele von ihnen die Nutzung der Eigentumswohnung Hotel Einheit des Eigentümers (in der Regel 30-60 Tage pro Jahr), weil die Einheit erwartet und im nächtlichen Verleih-Programm des Hotels benötigt wird, wo es den Gästen angeboten werden und Einnahmen generieren kann.

8. Wer bekommt das Geld, wenn man sein Condo-Hotel vermietet?

Die Hotelleitung teilt die Mieteinnahmen mit den einzelnen Hotelbesitzern auf. Während die genauen Prozentsätze von Immobilie zu Immobilie variieren, liegt der typische Mietspalt zwischen 50% und 50%.

9. Wer findet Hotelgäste und reinigt und pflegt dann die Eigentumswohnungen?

Die Hotelleitung vermarktet das Anwesen und bucht Hotelgäste. Es hält auch die Einheit instand und stellt den reibungslosen Betrieb aller Dienstleistungen und Annehmlichkeiten des Hotels sicher.

10. Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf eines Condotels gegenüber dem Kauf typischer Mietobjekte?

Vorteile:

· Problemloser Besitz; keine Vermieterausgaben

· Mieteinnahmen zum Ausgleich einiger oder aller Eigentumsausgaben

· Ein fantastisches Ferienhaus zur freien Verfügung, wann immer Sie wollen

· Eine Immobilieninvestition in einem Zeit, in der andere Investitionen weniger attraktiv erscheinen

· Starke Wahrnehmungswahrscheinlichkeit

· Stolz auf Eigentum – "Ich besitze ein Stück Trumpf"

Nachteile:

· Jährlicher Cashflow könnte gleich oder geringer sein als die jährlichen Besitzkosten

· Haustiere sind in der Regel nicht willkommen.

· Eigentumswohnung eines Eigentümers kann gemietet werden, wenn der Eigentümer will es, so dass Vorabreservierungen erforderlich sind, um die Verfügbarkeit zu gewährleisten.

· Die Eigentumswohnung Hotel Einheit unterliegt den gleichen Einbrüchen auf dem Markt, die alle Hotels auf dem Wettbewerbsmarkt auswirken: Hurrikane, terroristische Bedrohungen, warme Winter im Norden, Gaspreise usw., von denen alle beeinflussen die Auslastung einer Einheit und die Höhe der Einnahmen, die sie generiert.

11. Sind Eigentumswohnungen schwer zu finanzieren?

Überhaupt nicht, aber sie nehmen typischerweise 20% ab, wohingegen Eigentumswohnungen mit weniger Cash Down gekauft werden können. Es ist auch wichtig, um sicherzustellen, dass Sie einen Hypothekenmakler, der Erfolg bei der Beschaffung von Eigentumswohnungen Hotelfinanzierung hat. Viele Banken machen sie noch nicht, aber mehr und mehr engagieren sich, da Eigentumswohnungen immer mehr verfügbar werden.

12. Wie lange sind schon Condo-Hotels in der Nähe und wo befinden sie sich?

Condo-Hotels gibt es schon seit mehreren Jahrzehnten, aber die riesige Flut von Vier-Sterne- und Fünf-Sterne-Hotels, die ihren Weg über die Land, begann etwa im Jahr 2000 in der Gegend von Miami. Das Miami-Fort Lauderdale Gebiet hat immer noch die meisten Eigentumswohnungen Hotels, aber Bereiche wie Orlando und Las Vegas entwickeln Eigentumswohnung Hotel-Eigenschaften mit einer noch schnelleren Rate und wird wahrscheinlich Südflorida bald übertreffen. Andere aufstrebende Gebiete sind Orte wie die Bahamas, Panama, die Dominikanische Republik, Mexiko, Kanada und Dubai.

13. Wie viel kosten Eigentumswohnungen?

Das ist wie die Frage, wie viel ein Auto kostet. Es gibt verschiedene hochwertige Eigentumswohnungen. Manche verlangen offensichtlich mehr Geld als andere.

Es gibt preiswerte Eigentumswohnungen für so wenig wie 100.000 Dollar. Diese finden sich normalerweise in Immobilien, die ihre Nutzung von einem bestehenden Hotel aus umgewandelt haben. Sie sind Hotelzimmer-groß, verfügen nicht über Kücheneinrichtungen, Luxus-Franchises und andere erstklassige Annehmlichkeiten.

Dann gibt es noch die Vier-Sterne-Hotels oder mehr, die in der Größenordnung von $ 300.000 bis $ 400.000 anfangen können. den ganzen Weg bis zu 800.000 $ nur für ein Studio. Ein-und Zwei-Zimmer-Einheiten kosten deutlich mehr als ein Studio. Natürlich sind die Studios komplett möbliert und fertiggestellt und werden deutlich größer sein als ein typisches Hotelzimmer und können wegen ihres Namens wie St. Regis, Ritz oder W. Gäste anziehen.

14. Was sind typische Wartungskosten?

Im Durchschnitt etwa 1,00 $ bis 1,50 $ pro sq. Ft., Aber die Reichweite kann $ 2,00 sq. Ft. In den luxuriösesten Liegenschaften übersteigen.

15. Kaufen Sie Condo-Hotel-Einheiten, nachdem sie gebaut wurden, oder können Sie Eigentumswohnungen im Vor-Bau kaufen?

Wenn Sie es nicht eilig haben, Urlaub zu machen oder einen 1031-Austausch abzuschließen, ist es am besten Eigentumswohnung Hotels in Vorbau so früh wie möglich zu kaufen. Das ist, wenn die Preise am niedrigsten sind und die Einheitenauswahl am größten ist. Sie werden wahrscheinlich zwei Jahre oder länger warten, bevor Sie Ihre Eigentumswohnung in Besitz nehmen und in Besitz nehmen, aber Sie haben den Preis eingesperrt und werden die maximale Wertschätzung erhalten.

16. Gibt es noch etwas, was Investoren über condotels wissen sollten?

Diese Art von Immobilien gibt es mehr zu kaufen als die alte Phrase "location, location, location". Während die meisten Eigentumswohnungen Hotels in wünschenswerten Erholungsort- und Geschäftsgebietpositionen gelegen sind, ist, was am wichtigsten ist, eine gute Franchise mit einem starken Reservierungssystem.

Lassen Sie sich auch nicht durch einen aggressiven Mietspalt täuschen. Auf die eine oder andere Weise muss der Projektentwickler das Hotel und seine Dienstleistungen wie die Restaurants, Bars, Spas und Pools von seinem Anteil am Erlös aus pflegen, unterhalten und betreiben. Wenn er Ihnen einen sehr günstigen Anteil an der Miete gibt, berechnet er Ihnen wahrscheinlich auch eine höhere monatliche Wartungsgebühr. Natürlich geht das in beide Richtungen. Wenn der angebotene Wartungssplit näher bei 50-50 liegt, sollte auch Ihre Wartung sinnvoller sein.

17. Irgendwelche Vorschläge an Investoren bei der Wahl des Condo-Hotels?

Gute Beratung. Das bedeutet, dass Sie sich nicht nur auf das von einem Verkäufer vor Ort in einem Condo-Hotel bereitgestellte Angebot verlassen möchten. Sie möchten mit einem Makler sprechen, der sich auf Eigentumswohnungen spezialisiert hat und den gesamten Eigentumswohnungsmarkt kennt und versteht, nicht nur die Fakten zu einer einzelnen Immobilie. Er oder sie hört auf Ihre Wünsche und Bedürfnisse und bietet dann Empfehlungen, welche Eigenschaften am besten zu Ihren Anforderungen passen. Sie haben die Möglichkeit, ein Geschäft zu vergleichen und die Vor- und Nachteile jeder verfügbaren Immobilie zu berücksichtigen.

Ein guter Makler kann der Unterschied zwischen Ihrem Kauf eines Eigentumswohnungshotels sein, das problematisch sein wird und nicht Ihren Erwartungen entspricht. oder eine, die Ihnen jahrelange gute Ferien, gute Jahreseinnahmen und einen beträchtlichen Gewinn bietet, wenn Sie verkaufen.

18. Kostet es mehr, einen Immobilienmakler für den Kauf eines Eigentumswohnungshotels zu verwenden, als eine Einheit auf eigene Faust zu kaufen?

Nein. Bei neuen Condo-Hotelimmobilien werden die Preise immer vom Entwickler festgelegt und sind exakt gleich, egal ob Sie direkt bei einem Verkäufer vor Ort oder bei einem Makler einkaufen.

Die Maklerprovision wird immer vom Entwickler bezahlt und ist bereits im Preis enthalten, unabhängig davon, ob ein externer Broker am Verkauf beteiligt ist oder nicht. Da die Vertretung eines Maklers für die Käufer frei ist, ist es sinnvoll, vor dem Kauf die Hilfe in Anspruch zu nehmen und die Beratung in Anspruch zu nehmen.

19. Wie können Interessenten einen guten Condo-Hotel-Broker finden?

Fragen Sie Ihre Freunde nach Broker-Empfehlungen oder suchen Sie online nach "condo hotel broker." Besuchen Sie die Websites von Condo-Hotel-Maklern und sehen Sie nach, ob die von ihnen bereitgestellten Informationen umfassend und unvoreingenommen sind. Wenn ihre Website scheint sich auf den Verkauf von Häusern oder Büroraum zu konzentrieren, und die Eigentumswohnung Hotel Informationen scheint ein nachträglicher Einfall, klar zu steuern. Ihre beste Wette ist es, mit einem Hotelfachmann zu arbeiten, der sich spezialisiert hat.

20. Wie können sich Käufer über neue Eigentumswohnungen auf dem Markt informieren?

Condo-Hotelmakler können gute Informationsquellen sein, da sie oft über Immobilien erfahren, bevor sie der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Eine andere Möglichkeit ist, dass sie einen Condo-Hotel-Newsletter abonnieren, wie zum Beispiel den von uns veröffentlichten Condo Hotel Property Alert. Wir bieten es kostenlos auf unserer Website http://www.CondoHotelCenter.com und es gibt eine andere Eigentumswohnung Hotel Eigentum auf dem Markt jeder Ausgabe.

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– die rechtlichen Aspekte der Maklertätigkeit (Makler-, Kauf-, Miet-, Bau- und Grundstücksrecht)
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– betriebswirtschaftliches Wissen (Marketing, Vertrieb, Finanzierung)
– persönliche und methodische Kompetenzen (Kommunikation, Unterlagenerstellung, Verhandlung).
Reinhold Pachowsky ist ein erfahrener Immobilienexperte. Er hat in jungen Jahren selbst als Makler gearbeitet, ist Autor zahlreicher Bücher über Immobilien und seit über drei Jahrzehnten Inhaber des renommierten IMI Immobilieninstituts in Nürnberg. Profitieren Sie von seinen Erfahrungen und Fachkenntnissen und nutzen Sie dieses Buch für Ihren beruflichen Erfolg!



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Die zehn wichtigsten Dinge, die Sie wissen müssen, wenn Sie eine Münzwäsche kaufen

Sie denken, die Münzwäsche ist für Sie? Einfaches Geld, das Sie einmal pro Woche sammeln? Ort läuft selbst? Betrachten Sie diese Faktoren bei der Betrachtung des Münzwaschgeschäfts

1. Maschinen wechseln

Gute Münzwäschereien laufen auf Wechselautomaten. Wenn ein Kunde keine Veränderung bekommen kann, geht er woanders hin. Wie viele Wechselmaschinen hat der Laden? Ein Standardwechsel-Markenwechselmaschine kann etwa $ 3000 halten. Sie können die Spezifikationen auf ihrer Website leicht überprüfen. Auf Wechselmaschine bedeutet der Besitzer ein enges Schiff. Zwei Wechselautomaten bedeuten, dass der Ort hüpft. Keine Veränderung Maschine bedeutet, dass die Leute entweder den mürrischen Kerl hinter der Theke fragen müssen oder der Ort nicht wirklich ein Waschsalon ist.

2. Ladenschild

Sieh dir das Ladenschild an. Leuchtet es auf? Fehlt die Hälfte davon? Erklärt es den Leuten eindeutig, dass es sich um eine Münzwäscherei handelt oder sagt es einfach "Bob's"? Das Store-Schild informiert Sie über alles, was Sie wissen müssen, wie gut der Store gelaufen ist. Ein großes Geschäft hat ein großes Zeichen.

3. Top Load Maschinen

Mit den heutigen Nutzungskosten ist es sehr schwierig, mit Topload-Maschinen Geld zu verdienen. Wenn das Geschäft, das Sie suchen, sie hat und der Ort beschäftigt ist, ist dies die Art von Geschäft, das Sie kaufen wollen, billig und ersetzen Sie die Top-Load-Maschinen mit 3x – 5x Frontladungen. Sie müssen in neue Maschinen investieren, aber Sie werden Ihre Preise und Gewinne erhöhen. Wenn das Geschäft Top-Load-Maschinen hat und leer ist, fahren Sie herum, um zu sehen, welcher Konkurrent gerade aufgetaucht ist, der alle neuen Frontlader hat. Bleibt weg von diesem Geschäft

4. Marke von Ausrüstung

Der Maytag-Mann, den Sie in den Werbespots im Fernsehen einschlafen sehen, sollte einige Maytag-ausgestattete Münzwäschereien besuchen. Während Maytag ein guter Name ist, machen sie nicht alle eigenen kommerziellen Wäschereimaschinen und die Qualität hat gelitten. Der Top Brad in der Branche ist Wascomat. Wer ist Wascomat? Schon mal von Electrolux gehört? Ein Alles Wascomat Store ist ein sehr gutes Zeichen. Werfen Sie einen Blick auf einen Wascomat neben einer anderen Marke und die Chancen stehen gut, sollten Sie den Wascomat verwenden. Versuch es!

5. Stromrechnungen

Es gibt eine allgemein verständliche Methode, dass Ihre Stromrechnungen 14% Ihres Umsatzes ausmachen. Seien Sie vorsichtig damit, da alte Geräte mehr als 20% Ihres Umsatzes ausmachen werden. Ich empfehle nicht, sich die Stromrechnungen anzuschauen, es sei denn, Sie berechnen den Verbrauch. Dies bedeutet, dass Sie eine Berechnung basierend auf der Gesamtmenge an Wasser, die geteilt wird, pro Wäscherei-Ladung, geteilt durch den Verkaufspreis, durchführen, um einen ungefähren Waschumsatz zu erhalten. Wenn Sie diese Berechnung durchführen können, ist das gut.

6. Umwandlung

Es kann einen großen Unterschied in der Art und Weise geben, wie Sie einen Store betreiben würden, im Gegensatz dazu, wie der Store vom aktuellen Besitzer betrieben wird. Bist du freundlich und ständig? Kümmern Sie sich um Ihre Kunden? Werden Sie das Ladenschild reparieren und sicherstellen, dass Sie immer Wechselgeld und Waschmaschinen zur Verfügung haben? Der Eigentümer des Ladens beeinflusst die Conversion mehr als jeder andere Faktor, ist aber nicht der einzige Faktor. Neue größere Ausrüstung hilft auch, aber am Ende des Tages wird Ihre Persönlichkeit das Geschäft vorantreiben. Ich sollte sagen, Sie sind "konsequent" Persönlichkeit. Sobald Sie das Interesse verlieren, verkaufen Sie das Geschäft, bevor Sie es töten.

7. Gegend

Bekomme die Bevölkerungsdemographie aus der Stadt. Sie wollen eine gute Mischung aus ethnischen Hintergründen und je mehr Kinder (je mehr schmutzige Wäsche) desto besser. Eine Nachbarschaft voller Rentner ist eine schlechte Nachricht. Eine Nachbarschaft mit einem zu hohen durchschnittlichen Haushaltseinkommen ist nicht gut. Low-rise 8 plex bis 24 plex sind besser als die riesigen Hochhäuser, weil sie in der Regel schlechte Waschräume haben. Auch Mietobjekte in der Nachbarschaft trumpfen Eigentumswohnungen für Münzwäschereien.

8. Parken

Vergewissern Sie sich, dass es genügend Parkplätze oder eine Menge Leute in unmittelbarer Nähe gibt. Stellen Sie sich vor, wie weit Sie Ihre Wäsche tragen würden, wenn Sie zu einem Waschsalon gehen müssten. Sie möchten wirklich viel Parken, wenn möglich. Wenn Sie nicht vor dem Geschäft parken, haben Sie wahrscheinlich kein Wäschereigeschäft.

Auch als Randnotiz: Wenn die Straße direkt vor dem Geschäft eine Insel hat, trennt den Verkehr, Sie müssen draußen stehen und den Verkehr in den Laden fließen sehen. Verkehrsinseln sind in der Regel Kleinunternehmer.

9. Waschen und falten

Ich würde jedem, der sich in der Wäscherei umschaut, vorschlagen, sich zu fragen, welchen Vorteil ein Wäscheständer hat.

Ich habe viele Immobilienmakler gesehen, die behaupten, dass man sein Geschäft durch Hinzufügen von ein Wasch- und Faltzähler. Sie können Ihr Geschäft steigern, aber nicht so, wie Sie denken. Eine neue Einnahmequelle von der Wäscherei zu bekommen bedeutet, sich zu bemühen, dieses Geschäft aufzubauen und jemanden dafür zu bezahlen, dass er für längere Zeit dort ist. Es ist selten (aber sie existieren), dass ein Waschsalon seine Kosten des Personals in der Wäsche überschreitet und Verkäufe falten. Wenn Sie den Platz selbst ganztägig laufen lassen, dann tun Sie es, Sie sind dort sowieso. Wenn Sie als Anlage kaufen, beachten Sie dies. Wenn Sie eine Vollzeit-Person bereits waschen und falten und planen, es zu beseitigen, rechnen Sie mit einem Rückgang von 10% bis 40% in Ihrem Self-Service-Verkehr. Der wirkliche Gewinn, wenn man einen Begleiter hat, kommt von der Bequemlichkeit, die man der Person gibt, die Selbstbedienungswäsche macht.

10. Konsistenz

Gut geführte Wäschereien sind in allem konsistent. Ich meine ALLES! Dies beinhaltet (aber beschränkt auf) Ihre Ladenöffnungszeiten, Personal, Reinigungsmethode, Reinigungsplan, Wasch- und Faltmethode, Maschinenmarken, verfügbare Wechsel, Seife, Verbrauchsmaterialien etc.

Je weniger konsistent Sie sind, desto weniger konsistent werden Ihre Kunden sein.

Ich habe seit 5 Jahren 3 Waschsalons betrieben und leider für mich ist es Zeit, das Geschäft zu verlassen. Ich habe viel gelernt und viele wunderbare Menschen getroffen. Ich verkaufte 2 der drei Läden, die ich hatte, und beide neuen Eigentümer nahmen mir meine Ratschläge zu Herzen und nutzten dort neue Investitionen. Ich habe noch einen Laden zum Verkauf, und ich bin zerrissen, um ihn gehen zu sehen.

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Wie man ein Jamaika-Grundstücksmakler wird – Die Lizenz, Jamaika-Eigenschaften rechtmäßig zu verkaufen

Wenn Sie schauen, um Immobilien in Jamaika zu verkaufen, können Sie dies tun, indem Sie den Immobilienverkäuferkurs # 100H besuchen, der angeboten wird bei die Technische Universität Jamaika. Nachdem Sie den Kurs bestanden haben, müssen Sie einige Hintergrundprüfungen durchgehen, um sicherzustellen, dass Sie keine Skelette in Ihrem Schrank haben. Der letzte Schritt ist ein Interview mit dem Jamaica Real Estate Board, um die endgültige Genehmigung für Sie als Sales Agent zu erhalten.

Verkäuferkurs # 100H

Dieser Kurs ist vier Wochen Vollzeit an der Fakultät für Bauen Umwelt, University of Technology, Jamaika. Es bietet Material, das für Sie notwendig ist, um ein effizienter Agent auf dem lokalen Markt zu werden, denn was Sie nicht wissen, kann Sie verletzen. Sie werden geschult, um Transaktionen für Jamaika-Immobilien wie Verkauf, Vermietung und Verpachtung zu handhaben.

Background Checks

Die Natur der Branche umfasst riesige Geldtransaktionen und in solchen In einem Bereich könnten Sie Personen mit einer unehrlichen Natur finden. Um Personen und ihre Vermögenswerte vor Betrug zu schützen, wird für jeden Antragsteller eine Hintergrundüberprüfung auf eine Lizenzgenehmigung durchgeführt, eine dieser Kontrollen ist ein Polizeibericht.

Das Interview mit dem Vorstand

Nachdem Sie alle Dokumente aus Ihrem Hintergrundscheck zusammengetragen haben, sollten Sie diese Dokumente einreichen und ein Interview mit einem Beamten der Immobilienbehörde halten, der Ihnen den endgültigen Stempel der Genehmigung auferlegt, um ein Handelsvertreter zu werden in Jamaika.

Start Selling

Nachdem Sie die Prüfungen und Prüfungen in Jamaika legal absolviert haben, müssen Sie in den meisten Fällen bei einem lizenzierten Händler in Jamaika angestellt sein. .. Es gibt einige Ausnahmen, bei denen Personen Immobilien verkaufen können, ohne eine Lizenz zu erhalten, aber Sie sollten das Jamaika Immobiliengesetz auf die Bedingungen prüfen.

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