Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft (Haufe Fachbuch)

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Sowohl für Praktiker als auch für die Aus-, Weiter- und Fortbildung für Immobilienkaufleute: Der „Murfeld“ ist seit langem unverzichtbar. Das Autorenteam aus renommierten Immobilien-Experten lässt keine betriebswirtschaftliche Frage unbeantwortet. Das Lehr- und Praktikerbuch geht in seiner 7. Auflage auf alle Neuerungen der Mietrechtsreform ein. Die aktualisierte Auflage enthält neue BGH-Urteile, die Energieeinsparverordnung 2014 und alle Neuerungen der Mietrechtsreform.

Inhalte:

Die gesamte Immobilienwirtschaft in 15 Kapiteln, unter anderem:

Unternehmen und Märkte der Immobilienwirtschaft.

Controlling und Marketing.

Steuern und Versicherungen für Immobilien.

Bautechnische Grundlagen.

Immobilienentwicklung, Objektfinanzierung und Immobilienmanagement.

Erwerb und Veräußerung, der Makler als Dienstleister.

In der Neuauflage:

Alle Neuerungen der Mietrechtsreform.

Aktuelle BGH-Urteile.

Energieeinsparverordnung 2014.



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 Schnelle Farbe Trends, die Datum ein Haus

Farbtendenzen der Ära gegangen von kann Ihnen weh tun, wenn Sie derzeit auf dem Markt sind, um Ihr Zuhause zu verkaufen, so dass die Aufmerksamkeit auf das, was diese Farben und beendet werden können, können Sie herausfinden, wenn Ihr Zuhause hat eine Chance, verkauft zu werden.

Die Erdy 70

Die Siebziger waren alles über Holztöne und Erdtöne. Wenn Sie daran zweifeln, nehmen Sie eine Reise durch die Zeit und schauen auf alte Hausfotos. Sehen Sie viele Holzvertäfelungen? Wie wäre es auf dem Boden? Ist das Shag-Teppich rostfarben? Oder vielleicht hast du grünen Teppich? Lassen Sie sich von der Küche sprechen, erinnern Sie sich an die Avocado Green Appliances? Oder war es Brown oder Harvest Gold? Bodenbelag war in der Regel auch ein wildes Muster und man kann wetten, Greens, und Orangen und Brauns waren auch in ihnen. Jetzt, wenn dein Zuhause immer noch an den 70er Jahre hängt, kannst du es in eine Zeitmaschine schnell machen und dich bis zum heutigen Jahrzehnt bewegen. Lassen Sie das Brady Bunch hinter sich.

Der Pastell 80

Sie können denken, dass Ihr Käufer Ihre achtziger Jahre nicht bemerken wird, und in der Tat können Sie nicht einmal bemerken oder bewusst sein Ihr 80 & ndash; s décor entweder. Ist Ihr Zuhause so ausgesehen wie die Kulisse für die Show The Golden Girls? Um Ihnen zu helfen, zu beurteilen, wo auch immer Ihr Haus datiert ist, sehen Sie einige Shows aus der Ära und achten Sie genau auf das Dekor. Ob es die Cosby Show oder verschiedene Strokes ist, sind die Chancen, wenn Ihr Haus sieht ähnlich wie es ist Zeit für ein Update. Holz Thema war ein großer Trend in diesen Tagen. Suchen Sie nach diesen Anhaltspunkten, groß über gefüllte Pastell- und Blumenmöbel ist in der Regel ein todes Werbegeschenk. Hell poliert Messing war ein weiteres beliebtes Finish in der 80 & ndash; s und 90 & ndash; s. Während die Wohnmöbel waren über gefüllt und größer als das Leben, die Küchen waren plötzlich eine Wendung sowie Grafschaft blau und ähnliche Schattierungen. Sie werden auch bemerken, Eiche Möbel war all die Wut, ob es in der Küche war, oder andere Teile des Hauses, war Eiche in. Eiche und Messing wurde auch zusammen gepaart gesehen.

Der Jäger Grün und Burgund 90

Als wir die 80er Jahre hinter uns liefen, entschied sich jemand, von warmen und sonnigen Pastellen zu dunkler zu gehen kühler Schattierungen wie gute alte Jägergrün und Burgund. Diese Farben schattig waren ganz vorbei, in König oder Königin Größe Flachblätter Vorhänge, Wandfarbe, Möbel und was nicht. Was die Designer in dieser Zeit nicht durchdacht haben, war, wie schwer es ist, dieses Farbschema zu neutralisieren, und wenn ein Farbschema schwer zu neutralisieren ist, ist es schwer, es mit anderen Farben in der gleichen Farbgruppe zu vergleichen. Was bedeutet das für einen Käufer? Es bedeutet, ohne dass sie alle neutralen Möbel haben, können sie Schwierigkeiten haben, ihr Dekor in Ihrem Haus zu entsprechen, vorausgesetzt, dass sie es immer noch wollen. Hoffentlich, wenn Ihr Zuhause in dieser Zeit verkrümmt wird, wird eine Dose Farbe alles korrigieren. Wenn nicht, können Sie sich einige teurere Maßnahmen anschauen. Wenn dieses Farbschema auf Ihre festen Oberflächen und Fußböden trägt, machen Sie sich bereit, einige große Münzen zu besetzen, um das Problem zu korrigieren.

In einer rosigen Welt, wir glauben gern "wenn ein Käufer mein Haus liebt, werden sie die Änderungen daran machen, die gemacht werden müssen .." Jedoch sehen die Käufer "Änderungen" als extra "Geld" sie haben zu verbringen und wenn ein Käufer denkt, sie müssen eine zusätzliche 5 bis 10 Tausend Dollar aktualisieren Ihr Haus zu sinken, könnten sie auch auf ein teureres Haus, das nicht aktualisiert werden muss. Beim Verkauf Ihres Hauses, denke wie der Käufer, nicht der Verkäufer. Distanziere dich von deinem Zuhause, zieh deinen Kopf aus der Vergangenheit und schaue in die Zukunft, wenn du dein Haus verkaufen möchtest. Ansonsten wirst du dich Jahr für Jahr auf deinem kleinen Stück Nostalgie sitzen und du musst damit Frieden machen.

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Source by Mark S Cooper

Mit Subjekt 2 Verträge zu kaufen Immobilien mit weniger als perfekte Kredit

Thema 2 ist ein Weg, um Immobilien zu kaufen, ohne sich für ein Haus Hypothekendarlehen. Diese Finanzierungsoption verlangt von den Käufern, Hypothekeschuld vom Eigentümer zu übernehmen. Immobilien-Investoren verwenden oft Sub2-Verträge beim Verkauf von Häusern an Käufer mit weniger als perfekte Kredit.

Thema 2 ist eine gute Option für Käufer nicht in der Lage, für eine konventionelle Wohnungsbaudarlehen qualifizieren. Der Besitzer übergibt die Immobilien-Urkunde an den Käufer, der für die Zahlung der verbleibenden Darlehensraten verantwortlich ist. Darlehen Dokumente bleiben in der ursprünglichen Mortgagor's Namen und der neue Käufer Huckepack ist aus ihrer guten Kredit.

Anstatt in eine hohe Interesse schlechte Kredit-Darlehen geben, können Käufer profitieren von der Annahme von niedrigen Zinszahlungen. Käufer sollten in Kredit-Reparatur-Strategien engagieren, so dass sie die Finanzierung innerhalb eines Jahres oder zwei erhalten können.

Der primäre Zweck der Eintragung in ein Thema zu Vertrag ist es, Käufer kaufen ein Haus ohne eine Anzahlung oder Bonitätsprüfung mit der Absicht, das Darlehen in ihren eigenen Namen zu refinanzieren, sobald ihr Kredit es ihnen ermöglicht, eine Finanzierung durch traditionelle Mittel zu erhalten.

Die Eintragung in Sub2-Verträge erfordert, dass beide Parteien sich sorgfältig engagieren. Verkäufer sollten finanzielle Aufzeichnungen erhalten, um sicherzustellen, dass der Käufer finanziell in der Lage ist, Hauskredit-Raten zu zahlen. Wenn der Käufer auf den Vermerk verstößt, ist der Anmeldeinhaber für verpasste Zahlungen verantwortlich oder läuft Gefahr, das Eigentum für die Abschottung zu verlieren.

Die meisten Betreff 2 Verträge verlangen von den Käufern, Darlehenszahlungen an den Service-Kreditgeber einzureichen. Allerdings verlangen einige Verkäufer Käufer, um Zahlungen direkt an sie zu senden und sie werden Zahlungen an den Darlehensgeber abgeben. In diesem Szenario laufen die Käufer Gefahr, den Gelder zu verlieren, falls der Verkäufer auf den Hypothekendarlehen verzögert werden soll.

Betreff 2 Verträge sollten von einem Immobilienanwalt entworfen werden, um die Risiken für beide Parteien zu minimieren. Sub2 Verträge werden anstelle von schlechten Kredit Kreditgeber Darlehen Hypotheken verwendet, um Käufer Zeit, um ihre Bonität wiederherzustellen. Käufer sollten in einem konventionellen Wohnungsbaudarlehen refinanzieren, um so schnell wie möglich Eigentumsrechte zu erwerben.

Um rechtsverbindlich zu sein, müssen Sub2-Verträge über das Gericht eingetragen werden. Betreff 2 erfasst die Übertragung von Eigentumsrechten an den Käufer. Die Eigentumsrechte unterliegen jedoch dem Käufer, der die Vertragspflichten einhält. Wenn die Käufer auf ihre Vereinbarung zurückgreifen, werden die Eigentumsrechte an den Verkäufer zurückerstattet und der Käufer verliert alle in den Immobilienkauf investierten Gelder.

Die Verkäufer bestimmen die Dauer der Betreff 2 Verträge, die sich in der Regel für 2 bis 5 Jahre erstrecken. Am Ende des Vertrages müssen die Käufer ein Wohnungsbaudarlehen beantragen oder eine Finanzierung durch eine andere Quelle wie hartes Geld Darlehen Darlehen zu erhalten.

Hartes Geld Darlehen bestehen aus hoch verzinslichen Darlehen von privaten Immobilien-Investoren oder Investitionen zur Verfügung gestellt gruppen Dies ist eine riskante und teure Option für Kreditnehmer mit schlechten Krediten. Daher sollten Käufer, die in Betreff der Verträge eintreten, die Fähigkeit, in Zukunft zu finanzieren, sorgfältig strategisieren. Wenn die Käufer keine Finanzierung am Ende des Betreffs 2 erhalten können, könnten sie am Ende in Verzug geraten und laufen Gefahr, dass die Eigentumsrechte an den Verkäufer zurückgegeben werden.

Wenn die Hypothek Notizen refinanziert sind, ist der Käufer verantwortlich für Kosten in der Regel mit dem Eintritt in ein Haus Darlehen verbunden. Gemeinsame Kosten beinhalten Darlehenspunkte, Hausinspektionen, Gutachten, Hypothekenversicherung, Hausbesitzerversicherung, Maklerprovisionen, Anwaltskosten und Schließungskosten

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Source by Simon Volkov

Wie man Ihre Schreibfertigkeiten verkauft und Geld verdient

Erfahrene freiberufliche Schriftsteller verdienen Geld durch Ghost-Schreiben von Artikeln für Kunden auf der ganzen Welt. die folgenden nützlichen Artikel schreiben und verkaufen Tipps helfen, Knospen Schriftsteller finden einen festen Stand in der Welt der Inhalt schreiben.

Die wichtige Tatsache, dass man bedenkt, ist, dass, um in der Lage zu sein, Ihre Schreibdienste zu verkaufen, müssen Sie zuerst in der Lage sein, zuerst zu handeln folgen Sie den grundlegenden Regeln des Online-Schreibens.

Artikel Schreiben Tipps

1. Schreibformate : Lass dich mit verschiedenen Schreibaufträgen vertraut machen, die du zum Abschluss bringen kannst. Zum Beispiel könnten Schriftsteller aufgefordert werden, an Zuschussanträgen zu arbeiten (Geld für kommende Projekte anzufordern, die in der Regel mit NGO und gemeinnützigen Organisationen zusammenhängen), Pressemitteilungen (Informationen über die Freigabe eines neuen Produkts oder einer Dienstleistung), Websiteinhalte (Zielseite, über uns 'Seite und so weiter) oder e-Bücher.

Die Formate jeder Form des Schreibens sind anders. Es gibt viele Informationen im Internet; investiere Zeit, um über verschiedene Arten des Schreibens zu lesen.

2. Wahl des englischen Stils : Artikel sind in der Regel in amerikanischen, britischen oder australischen Englisch geschrieben. Bitte verstehen Sie, dass es sich um alle Varianten der englischen Sprache handelt. Kunden können verlangen, dass Artikel für ein lokales oder internationales Publikum geschrieben werden. Es gibt subtile Unterschiede in der Rechtschreibung sowie Sprache.

Zum Beispiel ist "Nachbar" Amerikanisches Englisch, während "Nachbar" britisches Englisch ist. Ähnlich sagen die Amerikaner "Ratgeber", während andere Länder das gleiche Wort wie "Berater" buchstabieren.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, bitten Sie Ihren Kunden um weitere Klarstellungen. Richtige Schreibweise ist ein entscheidender Faktor für gute Arbeitsaufgaben. Ein falsch geschriebenes Wort kann den Eindruck ruinieren.

3. Forschung : Die Erforschung der Fähigkeiten ist ein weiterer wichtiger Faktor bei der Herstellung eines erstklassigen Artikels. Als angehender freier Schriftsteller, können Sie aufgefordert werden, Artikel über verschiedene Genres und Themen zu schreiben.

Offensichtlich können wir keine Experten für jedes Thema unter der Sonne sein. Diese können auch Finanzen, Banken, Gartenarbeit, Kochen, Gesundheit, Intensive Forschung wird Ihnen helfen, herauszufinden, herausragende Tatsachen und nützliche Informationen.

Zum Beispiel, wenn Sie gebeten werden, einen Artikel über Sparkonten in Großbritannien zu schreiben, setzen Sie sich und lesen Sie durch vier oder fünf glaubwürdige Websites für Informationen. Wenn Sie über 'CD-Leitern' lesen (Bankeinlagen), suchen Sie nach mehr Informationen über CD-Leitern und wie sie funktionieren.

Ihr Artikel sollte in der Lage sein, solide, nützliche und gut recherchierte Informationen für die Leser zu liefern. Ihr Ziel ist es, Informationen aus verschiedenen Quellen zusammenzustellen, so dass der Leser Zugang zu alle Informationen an einem Ort hat .

Ein Wort über die Wahl der Webseiten: Bitte beachten Sie, dass es gibt ausgezeichnete Webseiten und mehrere mittelmäßige und unzuverlässige zur gleichen Zeit. Vermeiden Sie das Sammeln von Informationen aus "Foren" etc. Halten Sie sich an staatliche, pädagogische oder renommierte Websites. Auf diese Weise können Sie sicher sein, Ihren Kunden aktuelle und sachliche Informationen zur Verfügung zu stellen.

4. Arbeitszähler und Keyword-Einfügung : Schlüsselwörter sind wichtige Wörter und Phrasen, die einem Artikel oder einer Website helfen, Verkehr anzuziehen. Sie sind auf der Tatsache basiert, dass alle Leser eine Suche mit einem Wort oder einer Phrase beginnen.

Zum Beispiel können die Leser, die nach Paris reisen wollen, im "Pariser Urlaub" in den Browser eintragen, um für einen guten Pariser Urlaub zu beginnen Angebote. Clients können häufig die Verwendung bestimmter Schlüsselwörter anfordern, um ihrer Website zu helfen, Sichtbarkeit zu gewinnen.

Zum Beispiel kann ein Kunde Sie bitten, einen Artikel mit 500 Wörtern zu schreiben und ein bestimmtes Keyword zu sagen, dreimal in der Artikel. Sie müssen in der Lage sein, das Schlüsselwort geschickt in den Artikel zu weben, ohne dass es sich darum bemüht macht. "19359002]

Im Idealfall sollten Schlüsselwörter im Titel, der ersten Zeile und der letzten Zeile verwendet werden (allerdings ist das nicht hart und schnelle Regel). Achten Sie auf die erforderlichen Keywords und Keyword Count.

Bitte füllen Sie nicht in den Artikel mit nutzlosen, flachen Informationen. In der Welt der freiberuflichen Schrift wird dies als "Flusen" bezeichnet. Wie der Name schon andeutet, bezieht sich der Flusen auf nutzlose, irrelevante Informationen die nur geschrieben werden, um die erforderliche Wortzahl zu vervollständigen.

Hier ist ein Beispiel, um den Punkt zu verdeutlichen:

a. Jeder braucht ein Bankkonto, um ihr Geld zu verwalten. Banken bieten Kunden mehrere Möglichkeiten, ihr Geld zu sparen. Dienstleistungen und Qualität variieren über Banken.

b. Die Eröffnung eines Bankkontos ist eine hervorragende Möglichkeit, Ihr Geld zu verwalten. Banken bieten mehrere Optionen an, darunter Einlagen, Sparprogramme und Anlageportfolios, um Ihnen bei der Erstellung eines konsolidierten Fondspools zu helfen.

Option (b) ist mehr informative Satz im Vergleich zu (a). Vermeiden Sie es, die Forschung zu untersuchen. Flache und unzureichende Forschung ist gleichbedeutend mit der Herstellung von "flauschigen" Inhalten.

5. Plagiat Fragen : Beim Handwerk Inhalt für Kunden, bitte nicht kopieren-Einfügen von Informationen. Alle Informationen im Internet sind urheberrechtlich geschützt und das Kopieren ist illegal . Lesen Sie Informationen und schreiben Sie es in Ihren eigenen Worten. Das ist genau das, was du bezahlt hast.

Bilder, Diagramme und Fotografien sind auch mit strengen Urheberrechten verbunden . Bitte stellen Sie sicher, dass Sie legitime, urheberrechtliche Bilder verwenden, die Sie erlaubt haben zu verwenden.

Die Einnahme skrupelloser Abkürzungen wird wahrscheinlich zu einem schlechten Namen und schlechten Ruf führen. Sie können auch erwägen, Gutschriften von 'Copyscape' zu kaufen. eine Website, die dir hilft, deine Arbeit für Plagiate zu überprüfen.

6. Deadlines : Deadlines sind sakrosankt und Schriftsteller müssen sie implizit respektieren. Untersuchen Sie die Menge an Arbeit, die Sie tun müssen und geben Sie sich die erforderliche Zeitdauer. Vermeiden Sie Versprechen, dass Sie schwer zu Ehren finden werden.

Verpasste Fristen und Verzögerungen sollten vermieden werden, weil Sie Ihren Ruf mit Ihrem Kunden ruinieren werden. Wenn Sie vier Tage Zeit haben, Er wird am Ende eine schlechte Bewertung für Sie aus Pique und Frustration.

7. Wählen Sie Ihre Kunden sorgfältig aus : Bitte denken Sie daran, dass es Tausende von Kunden gibt, die nach Schreibdiensten suchen. Wie bei anderen Arbeitsfeldern gibt es hervorragende Kunden. Aber nicht alle sind professionell.

In meiner bescheidenen Meinung ist die Suche nach guten Kunden viel wichtiger im Vergleich zu guten Projekten zu suchen.

In meiner bescheidenen Meinung ist die Suche nach guten Kunden viel wichtiger im Vergleich zu guten Projekten. Der einfache Grund ist, dass ein gutes Projekt zu einem Ende kommen wird, während ein guter Klient regelmäßige Arbeit leisten wird.

Dies ist nicht zu sagen, dass Sie keine Arbeit von neuen Kunden betrachten sollten. Allerdings lernen Sie, in Ihrer Wahl der Kunden zu unterscheiden. Sie sind hier, um wertvolle schriftliche Fähigkeiten zu verkaufen. Führen Sie sich mit Würde und behandeln Sie Ihre Arbeit mit Respekt. Nicht jeder kann schreiben – das ist der Grund, warum Ihr Kunde Ihre Dienste an erster Stelle wünscht.

Die Kunden bekommen den falschen Eindruck, dass sie immer ein Schnäppchen schlagen und günstige Preise für gute Arbeit bezahlen können.

8. Client-Schriftsteller Etikette : Die gute Nachricht ist, dass 96% der Kunden sind wirklich nett. Sie sind hier, um nach guten Schriftstellern zu suchen und werden gerne für kompetente Dienstleistungen bezahlen. Fragen Sie nach Feedback von Ihren Kunden, nachdem Sie ein Stück Arbeit abgeschlossen haben. Seien Sie bereit, alle gewünschten Änderungen / Revisionen (innerhalb angemessener Grenzen) zu übernehmen. Baue eine gute Beziehung mit Kunden. Machen Sie es einen Punkt, um auf alle Fragen innerhalb von 24 Stunden zu antworten. Sie werden sich wahrscheinlich mit Ihnen für weitere Aufgaben in Verbindung setzen.

9. Verwenden Sie Ihre Freizeit, um Glaubwürdigkeit und einen guten Ruf zu bauen . Schreiben Sie an bekannte Webseiten, die Artikel für die Einreichung akzeptieren. Dies wird Ihnen helfen, Ihre Fähigkeiten und Zuverlässigkeit für Ihre Kunden zu beweisen.

Es gibt Tausende (in der Tat Millionen) von Websites, die Inhalte, Bilder und Artikel und Blogs schreiben müssen. Online-Autoren können ein anständiges Einkommen aus dem Schreiben für Kunden, die Websites zu bauen verdienen wollen. Darüber hinaus können Sie für Agenten schreiben, die Ihre Arbeit an Kunden verkaufen.

Freelance Online-Schreiben ist ein interessantes Feld, das zugleich lächerlich und lukrativ ist. Alles was es braucht ist Anstrengung, Sorgfalt und Beharrlichkeit, um eine erfolgreiche Karriere aus dem Online-Schreiben zu machen.

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Source by Nirupama N Raghavan

Ein kompletter Führer für Restaurant Immobilien Investments

Restaurants sind eine beliebte Gewerbeimmobilie für viele Investoren weil:

  1. Die Mieter unterzeichnen oft eine sehr lange Zeit, z.B. 20 Jahre absolute Triple Net (NNN) Leasing. Dies bedeutet, neben der Miete, Mieter auch zahlen für Grundsteuern, Versicherung und alle Wartungskosten. Das einzige, was der Investor zahlen muss, ist die Hypothek, die wiederum einen sehr vorhersagbaren Cashflow bietet. Es gibt entweder keine oder wenige Vermieter Verantwortlichkeiten, weil der Mieter ist verantwortlich für die Wartung. Dies ermöglicht dem Investor mehr Zeit, wichtige Dinge im Leben zu tun, z.B. in den Ruhestand gehen. Alles, was Sie tun, ist die Miete zu überprüfen, um die Bank. Dies ist einer der wichtigsten Vorteile bei der Investition in ein Restaurant oder Einzel-Mieter Eigentum.
  2. Ob reich oder arm, die Menschen müssen essen. Amerikaner essen öfter aus, da sie zu beschäftigt sind, um die Töpfe und Pfannen nachher zu kochen und zu bereinigen, was oft das Schlimmste ist! Entsprechend der nationalen Gaststätte-Vereinigung, die Nation Gaststättenindustrie gegenwärtig umfaßt 937.000 Gaststätten und wird erwartet, um $ 537 Milliarde im Verkauf 2007 zu erreichen, verglichen mit gerade $ 322 Milliarde im Jahre 1997 und 200 Milliarden Dollar 1987 (in den gegenwärtigen Dollars). Im Jahr 2006, für jeden Dollar Amerikaner verbringen auf Lebensmittel, wurden 48 Cent in Restaurants ausgegeben. Solange es Zivilisation auf der Erde gibt, gibt es Restaurants und der Investor wird sich wohl fühlen, dass die Immobilie immer sehr gefragt ist.
  3. Sie wissen, dass Ihre Mieter sehr gut auf Ihre Immobilie achten werden, weil es in ihrem besten Interesse ist, dies zu tun. Nur wenige Kunden, wenn überhaupt, wollen in ein Restaurant gehen, das ein schmutziges Bad und / oder Müll auf dem Parkplatz hat.

Allerdings sind die Restaurants nicht gleich aus der Sicht der Anlage geschaffen

Franchised versus Independent

Man hört oft, dass 9 von 10 neuen Restaurants im ersten Jahr scheitern werden. Das ist aber nur ein urbaner Mythos, da es keine abschließenden Studien dazu gibt. Es gibt nur eine Studie von Associate Professor für Hospitality, Dr. HG Parsa von Ohio State University, die neue Restaurants in der Stadt Columbus, Ohio in der Zeit von 1996 bis 1999 ( Note verfolgt: Sie sollten nicht zeichnen die Schlussfolgerung, dass die Ergebnisse überall in den USA oder in anderen Zeiträumen gleich sind.) Dr. Parsa beobachtete, dass Meeresfrüchte-Restaurants die sichersten Ventures waren und dass mexikanische Restaurants die höchste Rate des Versagens in Columbus, OH erleben. Seine Studie fand auch 26% der neuen Restaurants im ersten Jahr in Columbus, OH in den Jahren 1996 bis 1999 geschlossen. Neben der wirtschaftlichen Versagen, die Gründe für Restaurants schließen gehören Scheidung, schlechte Gesundheit und Unwilligkeit, immense Zeit in Richtung Betrieb des Unternehmens zu begehen. Auf der Grundlage dieser Studie kann es sicher sein, vorherzusagen, dass je länger das Restaurant im Geschäft war, desto wahrscheinlicher wird es im folgenden Jahr sein, damit der Vermieter die Miete weiterhin erhalten wird.

Für Franchise Restaurants, ein Franchisenehmer muss eine gewisse minimale Menge an nicht ausgeliehenen Bargeld / Kapital haben, zB $ 300.000 für McDonald's, zu qualifizieren. Der Franchisenehmer muss eine einmalige Franchisenehmergebühr über $ 30.000 bis $ 50.000 bezahlen. Darüber hinaus hat der Franchisenehmer Lizenzgebühren und Werbegebühren in Höhe von etwa 4% bzw. 3% des Umsatzes beigetragen. Im Gegenzug erhält der Franchisenehmer eine Schulung, wie man ein bewährtes und erfolgreiches Geschäft aufbaut und betreibt, ohne sich um den Marketing-Teil zu kümmern. Infolgedessen bekommt ein Franchise-Restaurant Kunden, sobald das offene Schild aufgestellt wird. Sollte der Franchisenehmer das Geschäft nicht an der Stelle ausführen, kann die Franchise den aktuellen Franchisenehmer durch einen neuen ersetzen. Der König der Franchise-Hamburger-Restaurants ist die Fast-Food-Kette McDonald's mit über 32000 Standorten in 118 Ländern (ca. 14.000 in den USA) ab 2010. Es hat $ 34.2B Umsatz im Jahr 2011 mit einem Durchschnitt von $ 2.4M in Umsatz pro US-Standort . McDonald's ist derzeit über 50% Marktanteil der $ 64 Milliarden US Hamburger Restaurant Markt. Der Umsatz ist in den letzten 5 Jahren um 26% gestiegen. Entfernt hinter ist Wendys (durchschnittlicher Umsatz von $ 1.5M) mit $ 8.5B im Verkauf und 5904 Läden. Burger King steht auf Platz drei (durchschnittliche Umsatz von $ 1,2M) mit $ 8.4B im Verkauf, 7264 Läden und 13% der Hamburger Restaurant Marktanteil (unter allen Restaurant-Ketten, Subway ist Platz zwei mit $ 11.4B im Vertrieb, 23.850 Filialen und Starbucks Nummer 3 mit $ 9.8B im Verkauf und 11.158 Filialen). McDonalds Erfolg ist anscheinend nicht das Ergebnis, wie köstlich der Big Mac schmeckt, aber etwas anderes komplexer ist. Pro eine Umfrage von 28.000 Online-Abonnenten der Consumer Report Magazin, McDonald's Hamburger Rang zuletzt unter 18 nationalen und regionalen Fast-Food-Ketten. Es erhielt eine Punktzahl von 5,6 auf einer Skala von 1 bis 10, wobei 10 das Beste war, hinter Jack In the Box (6.3), Burger King (6.3), Wendy's (6.6), Sonic Drive In (6.6), Carl's Jr (6.9 (7.9), In-N-Out Burgers (7.9).

Fast-Food-Ketten neigen dazu, neue Trends schneller zu erkennen. Zum Beispiel sind sie schon um 5 Uhr geöffnet, da die Amerikaner zunehmend ihr Frühstück früh kaufen. Sie verkaufen auch mehr Cafe; Latté; Frucht-Smoothies, um mit Starbucks und Jumba Saft zu konkurrieren. Sie sehen auch mehr Salate auf der Speisekarte. "19459002]

Mit unabhängigen Restaurants dauert es oft eine Weile, bis die Kunden umher kommen und das Essen probieren können. Diese Betriebe sind besonders hart in den ersten zwölf Monaten der Eröffnung, vor allem bei Besitzern von minimaler oder nicht nachgewiesener Erfolgsbilanz. Also im Allgemeinen sind "Mama und Pop" Restaurants riskante Investitionen aufgrund der anfänglichen schwachen Einnahmen. Wenn Sie sich dafür entscheiden, in ein Nicht-Markennamen-Restaurant zu investieren, stellen Sie sicher, dass die Rückkehr proportional zu den Risiken ist, die Sie nehmen werden.

Manchmal ist es nicht leicht für Sie zu sagen, ob ein Restaurant ein Markenname ist oder Nicht-Markennamen. Einige Restaurantketten funktionieren nur oder sind in einer bestimmten Region beliebt. Zum Beispiel ist WhatABurger Restaurant Kette mit über 700 Standorten in 10 Staaten eine sehr beliebte Fast-Food-Restaurant-Kette in Texas und Georgia. Allerdings ist es noch unbekannt an der Westküste ab 2012. Markennamen Ketten neigen dazu, eine Website mit allen Standorten plus andere Informationen zu haben. Also, wenn Sie eine Restaurant-Website von Google oder Yahoo finden können Sie schnell erkennen, wenn ein unbekannter Name ist ein Markenname oder nicht.

Die zehn am schnellsten wachsenden Ketten im Jahr 2011 mit einem Umsatz von über 200 Millionen US-Dollar

Laut Technomic sind die 10 am schnellsten wachsenden Restaurantketten im Hinblick auf den Umsatzwechsel von 2010 bis 2011:

  1. Fünf Kerle Burger und Pommes mit $ 921M im Umsatz und 32,8% ändern.
  2. Chipotle Mexican Grill mit $ 2.261B im Umsatz und 23.4% ändern.
  3. Jimmy Johns Gourmet-Sandwich-Shop mit $ 895M im Umsatz und 21,8% Veränderung
  4. Yard House mit $ 262M im Umsatz und 21,5% Veränderung
  5. Firehouse Subs mit $ 285M im Umsatz und 21,1% Veränderung
  6. BJ's Restaurant & Sudhaus mit $ 621M im Umsatz und 20,9% Veränderung
  7. Buffalo Wild Wings Grill & Bar mit $ 2.045B im Umsatz und 20.1% ändern.
  8. Die Hühnerfinger der Flügel mit 206 Millionen Dollar Umsatz und 18,2% änderung
  9. Nudeln & Unternehmen mit $ 300M im Umsatz und 14,9% Wechsel von

Lease & Rent Guaranty

Die Mieter unterzeichnen oft eine langfristige absolute Dreifachnetz (NNN) Leasing. Das bedeutet neben der Grundmiete auch für alle Betriebskosten: Grundsteuern, Versicherungs- und Instandhaltungskosten. Für Anleger wird das Risiko der Instandhaltungskostenunsicherheit beseitigt und ihr Cashflow ist vorhersehbar. Die Mieter können auch die Miete mit eigenen oder Vermögenswerten garantieren. Deshalb, falls sie das Geschäft schließen müssen, werden sie weiterhin die Miete für das Leben der Miete bezahlen. Unten sind ein paar Dinge, die Sie über die Leasinggarantie wissen müssen:

  1. Im Allgemeinen, je stärker die Garantie ist, desto geringer ist die Rückkehr Ihrer Investition. Die Garantie von McDonald's Corporation mit einem starken "A" S & P Unternehmensbewertung einer öffentlichen Gesellschaft ist viel besser als ein kleines Unternehmen im Besitz eines Franchisenehmers mit ein paar Restaurants. Infolgedessen bietet ein Restaurant mit einem McDonald-Unternehmensleasing normalerweise eine niedrige 4,5-5% Cap (Return of Investment in der 1 st Jahr des Eigentums), während McDonald's mit einem Franchisenehmer garantiert (über 75% der McDonalds Restaurants sind im Besitz durch Franchisenehmer) kann 5-6% Cap bieten. Also herauszufinden, die Höhe der Risiken, die Sie bereit sind zu nehmen, wie Sie nicht bekommen sowohl niedrige Risiken und hohe Renditen in einer Investition.
  2. Manchmal wird eine Multi-Location-Franchise bilden eine Muttergesellschaft, um alle Restaurants zu besitzen. Jedes Restaurant ist wiederum im Besitz einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC), die das Mutterunternehmen vor Verbindlichkeiten schützt. So bedeutet die Mietzinsgarantie durch die Einzelinstitut LLC nicht viel, da es nicht viel Vermögen hat.
  3. Eine gute, lange Garantie macht keine Zitrone ein gutes Auto. Ebenso macht eine starke Garantie kein lausiges Restaurant zu einer guten Investition. Es bedeutet nur, dass der Mieter alle Anstrengungen unternehmen wird, um Ihnen die Miete zu zahlen. Also nicht eine Eigenschaft in erster Linie auf die Garantie beurteilen
  4. Die Bürgschaft ist gut, bis die Gesellschaft, die es garantiert, Konkurs erklärt. Zu diesem Zeitpunkt reorganisiert das Unternehmen seine Geschäftstätigkeit durch die Schließung von Standorten mit niedrigem Umsatz und die guten Standorte (d. H. Mit starken Verkäufen). Also ist es für Sie wichtiger, eine Immobilie an einem guten Ort zu wählen. Wenn es passiert, eine schwache Garantie zu haben (z. B. von einer kleinen, privaten Firma), erhalten Sie doppelte Vorteile: pünktliche Mietzahlung und hohe Rendite
  5. Wenn Sie in ein "Mom & Pop" Restaurant investieren, stellen Sie sicher, dass alle Principals, z.B. sowohl Mama als auch Pop, garantieren den Mietvertrag mit ihrem Vermögen.

Lage, Lage, Lage

Ein lausiges Restaurant kann es tun gut an einer guten Lage, während die mit einem guten Menü an einem schlechten Ort scheitern kann. Ein guter Standort wird für den Betreiber einen starken Umsatz erzielen und ist für Sie als Investor in erster Linie wichtig. Es sollte diese Eigenschaften haben:

  1. Hoher Verkehrsaufkommen : Das wird mehr Kunden in das Restaurant ziehen und damit einen hohen Umsatz erzielen. Also ein Restaurant am Eingang zu einer regionalen Mall oder Disney World, ein wichtiges Einkaufszentrum oder Colleges ist immer wünschenswert.
  2. Gute Sicht und Beschilderung : Das hohe Verkehrsaufkommen muss von einer guten Sicht von der Straße begleitet werden. Dies wird die Werbekosten minimieren und ist eine ständige Erinnerung für die Gäste zu kommen.
  3. Leichtigkeit des Austritts und Ausstiegs : Ein Restaurant, das sich auf einer Einbahnstraße befindet, die parallel zu einer Autobahn verläuft, bekommt viel Verkehr und hat große Sichtbarkeit, ist aber nicht in einer großartigen Lage. Es ist schwer für potenzielle Kunden zurück zu kommen, wenn sie den Eingang verpassen. Darüber hinaus ist es nicht möglich, links abbiegen zu können. Auf der anderen Seite ist das Restaurant direkt an der Autobahnausfahrt für die Kunden bequemer
  4. Ausgezeichnete Demographie : Ein Restaurant sollte gut in einem Gebiet mit einer großen, wachsenden Bevölkerung und hohen Einkommen tun, da es mehr Menschen mit Geld zu verbringen hat. Sein Geschäft sollte mehr und mehr Einkommen generieren, um für höhere Mieten zu zahlen.
  5. Viele Parkplätze : Die meisten verketteten Restaurants haben einen eigenen Parkplatz, um Kunden zu Spitzenzeiten unterzubringen. Wenn der Kunde innerhalb weniger Minuten keinen Parkplatz finden kann, gibt es eine gute Chance, dass er es überspringen wird und / oder nicht so oft zurückkommt. Ein typisches Fast-Food-Restaurant benötigt ca. 10 bis 20 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter Platz. Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonald's braucht mehr Parkplätze als sitzen Restaurants, z.B. Olivengarten
  6. Hohe Umsatzerlöse : Der jährliche Bruttoeinkommen allein erzählt Ihnen nicht viel, da größer – in der Quadratmeterzahl – das Restaurant tendenziell höhere Einnahmen hat. So ist die Mietzinserhöhung ein besseres Maß an Erfolg. Bitte beziehen Sie sich auf die Ertragsquote im Bereich der Due Diligence für weitere Diskussionen.
  7. Hohe Eintrittsbarrieren : Das bedeutet einfach, dass es aus verschiedenen Gründen nicht einfach ist, diesen Ort in der Nähe zu replizieren: Der Bereich hat einfach kein verwertbares Land, oder der Masterplan erlaubt es nicht mehr Bau von Gewerbeimmobilien, oder es ist teurer, eine ähnliche Eigenschaft aufgrund der hohen Kosten für Land und Baustoffe zu bauen. Aus diesen Gründen ist der Mieter wahrscheinlich, den Mietvertrag zu verlängern, wenn das Geschäft rentabel ist.

Finanzierungsüberlegungen

Im Allgemeinen ist der Zinssatz ist ein bisschen höher als der Durchschnitt für Restaurants aufgrund der Tatsache, dass sie Einzel-Mieter Eigenschaften sind. Für die Kreditgeber gibt es ein wahrgenommenes Risiko, denn wenn das Restaurant geschlossen ist, könnten Sie möglicherweise 100% Ihres Einkommens aus diesem Restaurant verlieren. Lenders bevorzugen auch nationale Markennamen Restaurants. Darüber hinaus werden einige Kreditgeber nicht zu out-of-state Investoren vor allem, wenn die Restaurants befinden sich in kleineren Städten. So kann es eine gute Idee für Sie sein, in ein Franchise-Restaurant in großen Metro-Gebieten zu investieren, z.B. Atlanta, Dallas Im Jahr 2009 ist es eine Herausforderung, die Finanzierung für Sit-down-Restaurant-Akquisitionen, vor allem für Mama und Pop-und regionale Restaurants aufgrund der engen Kreditmarkt zu bekommen. Allerdings scheinen sich die Dinge im Jahr 2010 etwas verbessert zu haben. Wenn Sie den besten Tarif und die Konditionen für das Darlehen erhalten möchten, sollten Sie sich an den nationalen Franchise-Restaurants in den großen Metros halten.

Wenn die Cap Rate höher ist als der Zinssatz des Darlehens, zB Cap-Rate beträgt 7,5%, während der Zinssatz 6,5% ist, dann sollten Sie übernehmen, so viel wie möglich zu leihen. Sie erhalten 7,5% Rendite auf Ihre Anzahlung plus 1% Rendite für das Geld, das Sie leihen Daher ist Ihre Gesamtrendite (Cash on Cash) höher als die Cap Rate. Darüber hinaus, da die Inflation in naher Zukunft wird erwartet, dass höher sein aufgrund der steigenden Kosten für Kraftstoff, das Geld, das Sie leihen, um Ihren Kauf zu finanzieren wird weniger wert sein.

Due Diligence Investigation

Vielleicht möchten Sie diese Faktoren berücksichtigen, bevor Sie sich entscheiden, mit dem Kauf voranzukommen:

  1. Finanzinformation des Mieters : Das Restaurantgeschäft ist arbeitsintensiv. Der durchschnittliche Mitarbeiter generiert jährlich nur etwa 55.000 US-Dollar. Die Kosten für Waren, z.B. Nahrungsmittel und Versorgungsmaterialien sollten ungefähr 30-35% des Umsatzes sein; Arbeits- und Betriebskosten 45-50%; Miete ca. 7-12%. So überprüfen Sie die Gewinne und Verluste (P & L) Aussagen, falls vorhanden, mit Ihrem Buchhalter. In der P & L-Anweisung sehen Sie das Akronym EBITDAR. ] [19459019] R ent. Wenn Sie nicht sehen, Lizenzgebühren in P & L von einem Franchise-Restaurant oder Werbekosten in der P & L eines unabhängigen Restaurants, können Sie den Grund, warum zu verstehen. Natürlich wollen wir dafür sorgen, dass das Restaurant nach der Miete rentabel ist. Idealerweise möchten Sie einen Nettogewinn von 10-20% des Bruttoeinkommens sehen. In den letzten Jahren hat die Wirtschaft einen Schlag gemacht. Als Ergebnis haben die Restaurants einen Rückgang der Bruttoeinnahmen von rund 3-4% erlebt. Dies scheint die meisten, wenn nicht alle, Restaurants überall betroffen zu haben. Darüber hinaus kann es ein neues Restaurant mehrere Jahre, um potenzielle Umsatzziel zu erreichen. Also erwarte nicht, dass neue Standorte auch für verkettete Restaurants sofort profitabel sind.
  2. Die Kreditgeschichte des Mieters : Wenn der Mieter eine Privatgesellschaft ist, können Sie die Kreditgeschichte des Mieters von Dun & Bradstreet (D & B) erhalten. D & B bietet Paydex Score, das Geschäftsäquivalent von FICO, d.h. persönliche Kredit-Geschichte Ergebnis. Diese Punktzahl reicht von 1 bis 100, mit höherer Punktzahl, die eine bessere Zahlungsleistung anzeigt. Ein Paydex-Score von 75 ist gleichbedeutend mit FICO-Score von 700. Wenn also Ihr Mieter einen Paydex-Score von 80 hat, werden Sie wahrscheinlich die Mietschecks sofort erhalten.
  3. Rent to Revenue Ratio : Dies ist das Verhältnis der Basismiete über den jährlichen Bruttoumsatz des Ladens. Es ist ein schneller Weg, um festzustellen, ob das Restaurant profitabel ist, d.h. je niedriger das Verhältnis, desto besser die Lage. Als Faustregel gilt das Verhältnis weniger als 10%, was bedeutet, dass der Standort einen starken Umsatz hat. Wenn das Verhältnis weniger als 7% ist, wird der Betreiber sehr wahrscheinlich eine Menge Geld nach der Zahlung der Miete. Die Mietgarantie ist in diesem Fall wohl nicht wichtig. Allerdings ist die Mietzinserhöhung nicht ein präziser Weg, um festzustellen, ob der Mieter einen Gewinn macht oder nicht. Es berücksichtigt nicht die Grundsteuern als Teil der Miete. Vermögenssteuern – berechnet als Prozentsatz des beurteilten Wertes – variieren von Staaten zu Staaten. Zum Beispiel in Kalifornien sind es etwa 1,25% des bewerteten Wertes, 3% in Texas und so hoch wie 10% in Illinois. Und so könnte ein Restaurant mit einer Einkommensquote von 8% in einem Staat rentabel sein und doch in einem anderen Geld verlieren.
  4. Parkplätze : Restaurants neigen dazu, eine höhere Anzahl von Parkplätzen zu benötigen, weil die meisten Gäste dazu neigen, in einem kleinen Zeitfenster zu stoppen. Sie benötigen mindestens 8 Parkplätze pro 1000 Quadratmeter (SF) des Restaurantraums. Fast-Food-Restaurants können etwa 15 bis 18 Plätze pro 1000 SF benötigen.
  5. Kündigungsklausel : Einige der langfristigen Mietverträge geben dem Mieter eine Möglichkeit, den Mietvertrag zu beenden, sollte es ein Feuer geben, das einen bestimmten Prozentsatz der Immobilie zerstört. Natürlich ist dies nicht wünschenswert für Sie, wenn dieser Prozentsatz zu niedrig ist, z.B. 10% So stellen Sie sicher, dass Sie den Mietvertrag lesen. Sie wollen auch sicherstellen, dass die Versicherung auch die Mieteinnahmen für 12-24 Monate abdeckt, falls das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird.
  6. Preis pro SF : Sie sollten etwa $ 200 bis $ 500 pro SF bezahlen. In Kalifornien muss man eine Prämie zahlen, z.B. $ 1000 pro SF für Starbucks Restaurants, die normalerweise zu sehr hohem Preis pro SF verkauft werden. Wenn Sie mehr als $ 500 pro SF für das Restaurant bezahlen, stellen Sie sicher, dass Sie Rechtfertigung dafür haben.
  7. Miete pro SF : idealerweise sollten Sie in eine Eigenschaft investieren, in der die Miete pro SF niedrig ist, z.B. $ 2 bis $ 3 pro SF pro Monat. Das gibt Ihnen Raum, um die Miete in der Zukunft zu erhöhen. Außerdem sorgt die niedrige Miete dafür, dass das Geschäft des Mieters rentabel ist, also wird er da sein, um die Miete zu bezahlen. Starbucks neigen dazu, eine Prämienmiete $ 2 bis 4 pro SF monatlich zu zahlen, da sie sich oft an einem Premium-Standort mit viel Verkehr und hoher Sichtbarkeit befinden. Wenn Sie planen, in ein Restaurant zu investieren, in dem der Mieter mehr als $ 4 pro SF monatlich zahlt, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Entscheidung rechtfertigen können, weil es schwer ist, einen Gewinn im Restaurantgeschäft zu machen, wenn der Mieter eine höhere Miete bezahlt. Einige Restaurants können eine Prozentsatzklausel haben. Das bedeutet neben der minimalen Grundmiete, dass der Betreiber auch einen Prozentsatz seines Umsatzes bezahlt, wenn er eine bestimmte Schwelle erreicht.
  8. Mietzinserhöhung : Ein Restaurant-Vermieter erhält in der Regel entweder eine jährliche Mietzinserhöhung von 2% oder eine Steigerung von 10% alle 5 Jahre. Als Investor sollten Sie 2% jährliche Mietzinserhöhung bevorzugen, da 5 Jahre eine lange Zeit ist, auf eine Erhöhung zu warten. Sie erhalten auch mehr Miete mit 2% jährlicher Zunahme als 10% Zunahme alle 5 Jahre. Außerdem, da die Miete jedes Jahr steigt, ist der Wert Ihrer Investition. Der Wert des Restaurants basiert oft auf der Miete, die es erzeugt. Wenn die Miete erhöht wird, während die Marktkapazität gleich bleibt, wird Ihre Investition im Wert schätzen. So gibt es keinen entscheidenden Vorteil für die Investition in ein Restaurant in einem bestimmten Gebiet, z.B. Kalifornien. Es ist wichtiger, ein Restaurant an einer großartigen Lage zu wählen.
  9. Leasinglaufzeit : Im Allgemeinen begünstigen Investoren langfristige, z.B. 20 Jahre Leasing, damit sie sich keine Sorgen um neue Mieter machen müssen. Während einer Periode mit niedrigem Aufblasvorgang, z.B. 1% bis 2%, das ist gut Wenn jedoch das Aufblasen hoch ist, z.B. 4%, das heißt, Sie werden technisch weniger Miete bekommen, wenn die Mietzinserhöhung nur 2% beträgt. Also nicht ausschließen Eigenschaften mit ein paar Jahren links von der Miete, da es starkes Aufwärtspotenzial sein kann. Wenn der Mietvertrag ohne Optionen abläuft, kann der Mieter möglicherweise viel höhere Marktmiete zahlen.
  10. Risiken gegen Investitionsrenditen : Als Investor mögen Sie Eigenschaften, die eine sehr hohe Rendite bieten, z.B. 8% bis 9% Cap-Rate. Und so können Sie zu einem brandneuen Franchise-Restaurant angeboten werden, das von einem Entwickler zum Verkauf angeboten wird. In diesem Fall baut der Entwickler die Restaurants komplett mit Möbel, Fixtures und Equipment (FFEs) für den Franchisenehmer auf der Grundlage der Franchise-Spezifikationen. Der Franchisenehmer unterzeichnet einen 20-jährigen absoluten NNN-Leasing, der eine sehr großzügige Miete pro SF bezahlt, z.B. $ 4 bis $ 5 pro SF monatlich. Der neue Franchisenehmer ist bereit, dies zu tun, weil er nicht brauchen, um mit jedem Geld zu kommen, um ein Geschäft zu eröffnen. Investoren sind begeistert von der hohen Rendite; Dies kann jedoch eine sehr riskante Investition sein. Derjenige, der Geld verdient hat, ist der Entwickler. Der Franchisenehmer darf nicht bereit sein, während der harten Zeiten zu halten, da er kein Eigenkapital im Eigentum hat. Sollte das Geschäft des Franchisenehmers fehlschlagen, können Sie nicht in der Lage sein, einen Mieter zu finden, der bereit ist, eine so hohe Miete zu bezahlen, und Sie können mit einem freien Restaurant enden.
  11. Aufzeichnungen des Betreibers : Das Restaurant, das von einem Betreiber mit 1 oder 2 vor kurzem geöffneten Restaurants betrieben wird, wird wahrscheinlich eine riskantere Investition sein. Auf der anderen Seite kann ein Betreiber mit 20 Jahren im Geschäft und 30 Standorten eher im nächsten Jahr sein, um Ihnen die Miete zu zahlen.
  12. Handelsbefestigungen : Einige Restaurants werden mit Handelsbeilagen verkauft, so stellen Sie sicher, dass Sie schriftlich dokumentieren, was im Verkauf enthalten ist.
  13. Fast-Food versus Sit-down : Während Fast-Food-Restaurants, z.B. McDonalds tun gut während des Abschwungs, sitzen-down Familien Restaurants neigen dazu, empfindlicher auf die Rezession aufgrund höherer Preise und hohe Kosten. Diese Restaurants können einen zweistelligen Rückgang des Jahresumsatzes erleben. Infolgedessen wurden viele Sit-down-Restaurants während der Rezession stillgelegt.

Sale & Lease Back

Manchmal kann der Restaurantbetreiber den Immobilienteil verkaufen und dann die Immobilie für eine lange Zeit zurücklehnen, zB 20 Jahre. Ein typischer Investor würde sich fragen, ob der Betreiber in finanziellen Schwierigkeiten ist, damit er das Eigentum verkaufen muss, um seine Schulden zu bezahlen. Es kann oder darf nicht der Fall sein; Allerdings ist dies eine schnelle und einfache Möglichkeit für den Restaurant-Betreiber, Geld aus den Aktien aus gutem Grund zu bekommen: Business Expansion. Natürlich könnte der Betreiber die Immobilie mit Auszahlung refinanzieren, aber das ist vielleicht nicht die beste Option, weil:

  1. Er kann die Auszahlung nicht maximieren, da die Kreditgeber oft nur 65% des Immobilienwertes in einer Refinanzierungssituation verleihen.
  2. Das Darlehen wird als langfristige Schulden in der Bilanz zeigen, die oft nicht positiv gesehen wird.
  3. Die Zinssätze sind möglicherweise nicht so günstig, wenn der Restaurantbetreiber keine starke Bilanz hat.

Sie werden oft 2 verschiedene Auszahlungsstrategien sehen, wenn man sich die Miete des Restaurants ansieht Betreiber:

  1. Konservative Marktmiete : Der Betreiber will sicherstellen, dass er eine niedrige Miete bezahlt, damit sein Restaurantgeschäft eine gute Chance hat, rentabel zu sein. Er bietet auch eine konservative Cap-Rate für Investoren, z.B. 7% Mütze Infolgedessen ist sein Auszahlungsbetrag klein bis mäßig. Dies kann eine Investition mit geringem Risiko für einen Investor sein, weil der Mieter eher die Miete leisten kann.
  2. Deutlich höher als Marktmiete : Der Betreiber will sein Geld ausschöpfen, indem er die Immobilie viel höher als sein Marktwert kostet, z.B. $ 2M für eine $ 1M Eigenschaft. Investoren werden manchmal eine hohe Cap-Rate angeboten, z.B. 10% Der Betreiber kann $ 5 der Miete pro Quadratfuß in einem Bereich zahlen, in dem die Miete für vergleichbare Eigenschaften $ 3 pro Quadratfuß ist. Infolgedessen kann das Restaurantgeschäft an diesem Standort einen Verlust durch höhere Mieten erleiden. Allerdings erhält der Betreiber so viel Geld wie möglich. Diese Eigenschaft könnte sehr riskant für Sie sein.

Bodenvermietung

]

Gelegentlich sehen Sie ein Restaurant auf dem Boden Leasing zum Verkauf. Der Begriff Boden Leasing kann verwirrend sein, wie es bedeuten könnte

  1. Sie kaufen das Gebäude und leasen das Grundstück eines anderen Investors auf einer langfristigen, z.B. 50 Jahre, Bodenvermietung
  2. Du kaufst das Land, in dem der Mieter das Gebäude besitzt. Dies ist das wahrscheinlichste Szenario. Der Mieter baut das Restaurant mit seinem eigenen Geld und dann in der Regel Zeichen ein 20 Jahre NNN Leasing, um das Los zu leasen. Wenn der Mieter den Mietvertrag nicht verlängert, dann wird das Gebäude an den Grundbesitzer zurückgesandt. Die Kappenrate ist oft um 1% niedriger, z.B. 6 bis 7,25 Prozent, verglichen mit Restaurants, in denen Sie sowohl Land als auch Gebäude kaufen.

Da der Mieter für den Bau des Gebäudes einen erheblichen Geldbetrag investieren muss (ob seine eigenen oder geliehenen Gelder), muss er doppelt sicher sein, dass dies der richtige Ort ist für sein Geschäft. Darüber hinaus sollte der Mieter nicht die Mietzahlung machen oder die Miete nicht verlangsamen, wird das Gebäude mit erheblichem Wert zu Ihnen als Grundbesitzer zurückkehren. So wird der Mieter viel mehr verlieren, sowohl Geschäft als auch Gebäude, wenn er seine Verpflichtung nicht erfüllt. Und so denkt man zweimal darüber nach, dass er die Mietschecks nicht sendet. In diesem Sinne ist dies eine etwas sicherere Investition als ein Restaurant, das Sie sowohl das Land als auch Verbesserungen besitzen. Neben der niedrigeren Cap-Rate sind die großen Nachteile für Bodenleasing

  1. Es gibt keine Steuerabschreibungen, da die IRS es nicht erlaubt, ihren Landwert abzuschreiben. So sind deine Steuerschulden höher. Die Mieter hingegen können 100% des Wertes der Gebäude und Ausrüstungen abschreiben, um die Gewinne aus dem Geschäft auszugleichen.
  2. Wenn das Eigentum durch Feuer oder Naturkatastrophen beschädigt wird, z.B. Tornados, können einige Leasingverhältnisse den Mietern erlauben, Versicherungserlöse zu sammeln und den Mietvertrag zu beenden, ohne die Eigenschaften in den letzten Jahren des Mietvertrages wieder aufzubauen. Leider ist dieser Autor nicht bewusst von Versicherungsgesellschaften, die Feuerversicherung verkaufen würde, da Sie nicht das Gebäude besitzen. So ist das Risiko erheblich, wie Sie am Ende besitzen eine sehr teure leere Menge ohne Einkommen und eine riesige Eigentumssteuer Rechnung.
  3. Einige der Leasingverhältnisse erlauben es den Mietern, keine Strukturen zu machen, z.B. Dach, Reparaturen in den letzten Jahren der Miete. Dies kann verlangen, dass Anleger Geld für aufgeschobene Instandhaltungskosten ausgeben und damit negative Auswirkungen auf den Cashflow der Immobilie haben werden.

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Phoenix Wohnungsmarkt Seit Januar 2013: Unser Immobilienmarkt Update

Zusammenfassung des Phoenix Wohnungsmarktes: 10. Januar 2013

Preis pro Quadratfuß in der Phoenix-Immobilienmarkt

Der durchschnittliche Preis pro Quadratfuß im Phoenix Housing Market wuchs auf $ 108, bis $ 2 aus dem vergangenen Monat. Das Jahr über Jahr (YOY) steigen ist $ 24 von letztem Dezember 2011, während das komplette Wachstum der Kosten pro Quadratfuß von der Unterseite des Marktes (März-April 2011) ist $ 31.

In der Phoenix Real Estate Markt der ersten Hälfte des Dezembers wurde von erheblichen Verkäufen von High-End-Eigenschaften dominiert, während die abschließenden wenigen Tage ein Wachstum in erschwinglicheren Residenzen erlebt, vor allem bei kurzen Verkäufen. Die Preise stiegen um die dritte Woche im Dezember nur noch höher an und wurden in den abschließenden Tagen nur stark abgestürzt

Aktive Wohnimmobilien Listings im Phoenix Immobilienmarkt

Der Anfang Januar 2013 ist die erste Spanne in 6 Monaten, dass die Auflistungen im Phoenix Wohnungsmarkt zurückgegangen sind. Der Rückgang war ein wenig über 900 Auflistungen, da der Januar mit 17.155 Auflistungen im Phoenix MLS begann. Der Phoenix Real Estate Market durchschnittlich 20.000-25.000 aktive Home-Listen in der Phoenix MLS vor dem Immobilienaufschwung und resultierende Abschottung Verwüstung. Es wird wichtig sein, diese Nummer zu sehen, wie wir in die Frühjahrskaufzeit vorangehen. Die Anzahl der Wohnimmobilien auf dem Phoenix-Wohnungsmarkt ist ein langer Weg, um festzustellen, ob wir in einem Käufermarkt, dem Markt des Verkäufers oder einem normalen Markt leben.

Der Phoenix-Wohnungsmarkt und die Zwangsvollstreckungen

Der Phoenix Housing Market erfreut sich einer starken Preiserhöhung pro Quadratmeter dank des bemerkenswerten Rückgangs der Abschottungstypen, die typischerweise im Besitz von Immobilien und Leerverkäufen sind. Die Ermäßigung beträgt 44% ab Dezember und 85% ab Dezember 2010. Die Eigentümer des Phoenix Immobilienmarktes brauchen nicht mehr mit dem ungerecht niedrigen Preis der Zwangsvollstreckungen zu kämpfen.

Mehr über Verfallserklärungen in der Phoenix-Immobilienmarkt

Passagen dieser nächsten 3 Absätze wurden aus dem Cromford-Bericht gezogen, von dem ich ein bezahlter Abonnent bin und das Recht habe zu reproduzieren: Dezember war wirklich eine unangenehme Zeit für Leute, die haben eine Vorliebe für Phoenix Zwangsvollstreckungen. Brandneue Notizen von Trustee Verkauf für Maricopa County kam bei insgesamt 2.112, die 1.994 für Wohn-Residenzen enthalten. Das letzte Mal hatten wir weniger als 2.000 Wohnnotizen im Phoenix Housing Market in einem Monat war Mai 2007.

Die dokumentierten Treuhänder Taten beliefen sich auf 1.399 davon, dass 1.302 Wohnsitz waren. Dies ist der niedrigste monatliche Betrag der Treuhandgeschäfte seit November 2007 im Phoenix Housing Market. Als Zeichen der Zeit gab es fast so viele Wohn-Abschottung Notizen abgesagt (1.881) als neue eingereicht (1.994). Im Januar 2009 waren es 8.758 Wohnungsbescheide (dh ausstehende Zwangsvollstreckungen).

Das ist im Dezember 2009 um 82% unter dem Höchststand von 47.606. Insgesamt belastete Wohnimmobilien (aktive Mitteilungen plus REO) liegt bei 14.547, um 77% vom Höchststand von 62.123 im Februar 2010. Wir sind eindeutig fast am Ende der Abschottungswelle im Phoenix Real Estate Market.

Phoenix Wohnungsmarkt: Die kurzfristige Vorhersage

Wir haben vor kurzem darüber geschrieben, wie der laufende Preis pro Quadratmeter Trend für Residenzen im Rahmen eines Kaufvertrages genau die Kosten pro Quadratfuß für die verkauften Häuser 4 bis 8 Wochen in die Zukunft prognostizieren kann. Der Preis für ausstehende Verkäufe, die im Dezember ausgegeben wurden, sind wir in der Lage, den Verkaufspreis pro Quadratfuß zu erwarten, um im Januar auszugleichen. "19459004]

Unsere kompletten und aktualisierten Marktzusammenfassungen finden Sie auf unserem Blog unter Phoenix Housing Tracker

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Source by Kristina Keller-Wilczek